申万宏源：房价上涨趋势有所减缓

　　【行业分析】

　　房价上涨趋势有所减缓

　　搜房百城房价最新数据显示，10月全国百城新建住宅均价为12,825元/平米，环比已连续上涨18个月，但涨幅从上月的7年历史最高位2.83%收窄至1.65%，而同比增速仍延续上行趋势至18.2%。需要注意的是，16个过热城市新建住宅均价10月平均的环比涨幅从9月的3.7%收窄至1.8%，但无一城市均价出现环比下跌。其中环比涨幅收窄最多的三个城市为郑州（10月环比1.6%，9月环比6.9%），无锡（10月环比1.9%，9月环比6.8%）和合肥（10月环比1.4%，9月环比4.4%）。与此同时，作为此轮市场复苏时房价涨幅最高的城市，深圳是唯一一个10月二手房价格出现下跌的城市，环比小幅下降0.11%。

　　16个过热城市近期出台的限购限贷政策似乎正逐渐起效，而其余城市当前受到的影响仍较为有限。至于11月11日针对这16个城市实施的按揭贷款紧缩和房地产相关信贷问题调查的政策新动向，我们目前观测到的是国有大银行出现在热点城市紧缩房贷的苗头，而股份制商业银行和城商行整体仍然维持宽松信贷原则。我们将会紧密跟踪未来几个月内按揭贷款可能被削减的程度以及该趋势是否会延续到明年，并观测房价是否会因销售疲弱而出现下滑。但基于对房地产开发投资持续性的考虑，我们仍认为房地产紧缩政策将不会进一步蔓延到其他城市，且货币政策整体收紧的可能性也很小。

　　目前板块估值约45%净资产值折价，6倍17年PE，0.6倍17年PB，仍显著低于5年历史均值水平。我们推荐集中布局在核心二三线城市且具备强健资产负债表的开发商，包括中海外、龙湖地产、远洋集团和华润置地，而对负债规模较大的开发商仍维持谨慎，如中国恒大、融创中国和富力地产。