上海今年首轮集中供地落下帷幕：市场热度回暖 参与企业多样

　　6月8日，今年上海首轮集中供地继续进行，当日出让的4幅青浦宅地在多家开发商激烈竞争后各归其主。至此，历时5天的上海首轮集中供地在平稳中落下帷幕。此次集中供地，央企、国企依然收获颇丰，外地房企、民营房企也有亮眼表现。

　　“与去年相比，今年上海首轮集中供地降低了竞拍门槛，一定程度上提高了房企参与的积极性。从报名房企数量可以看到，今年的首轮集中供地比去年的第三轮集中供地在热度上有所回升。”一家参与土拍的房企高管说。

　　土拍市场热度回升

　　6月8日上午，青浦区赵巷镇佳迪路西侧B4-01地块率先开拍。该地块吸引了5位竞买人报名参与竞价，经过32轮激烈比拼，4号竞买人212330万元的报价触及中止价，随后进入一次书面报价环节。

　　最终，1号竞买人金地集团旗下太仓市鑫玖房地产开发有限公司从多位竞买人中脱颖而出，以21.447亿元竞得该地块，溢价率为9.09%。这也是金地集团在今年上海首轮集中供地中拿到的第一幅地块。

　　此外，同日出让的青浦区西虹桥会卓路南侧52-04地块被招商蛇口以19.187亿元斩获，溢价率9.08%；中铁置业与中铁诺德联合体以40.22亿元摘得青浦区西虹桥沪青平公路北侧44-15地块，溢价率8.79%；青浦区重固镇毛家角路南侧38-01地块（原13号地块）则被大名城以底价8.8828亿元收入囊中。

　　据中指研究院统计，今年上海首轮集中供地共推出涉宅用地36宗，全部成交，共获土地出让金834.7亿元。其中底价成交19宗，占比52.8%；达到中止价进入一次书面报价环节13宗，占比36%。

　　国企仍是拿地主力

　　纵观上海首轮集中供地成交情况，此次出让的地块主要集中在五大新城，这也是近两年上海重点拓展的方向，要加大五大新城商品房的供应。从连日来的竞价过程看，徐汇、闵行、松江、青浦等区域部分热门地块竞争比较激烈，自贸区临港新片区、嘉定等区域则相对平淡，竞价出让的地块亦有底价成交的情况。

　　中指研究院土地事业部负责人张凯表示，从过程和结果看，疫情和土拍延期并未对房企的参拍热情造成较大影响，在当前环境下，上海首轮集中供地所释放出的“诚意”均得到了回应。传统市区、地铁沿线和学区地块的需求势头依旧强劲，表明市场对于上海当前发展的认可及对于未来各新城建设的看好。虽然自贸区临港新片区地块表现平淡，但在“稳供应”和“经济复苏”的大背景下，由国资拿地也在情理之中。

　　从房企拿地情况来看，央企、国企仍是拿地主力，表现积极且收获颇丰的企业包括招商蛇口、建发、华发、中建八局、中国铁建等。其中，招商蛇口拿到4幅地块，成交总金额约170亿元。中国铁建收获3幅地块，成交总金额约70亿元。中建八局拿下宝山顾村、奉贤新城各1幅地块。中建八局去年就在奉贤拿地，此番再度拿地，深耕上海的意图非常明显。

　　一批外地企业开始逐渐在上海土地市场崭露头角，比如山东黄金和中垠地产联合体、浙江钱江房地产集团和杭州市城建开发集团联合体、南山控股、深业集团等。实际上，去年上海第三轮集中供地中，山东黄金和中垠地产联合体、江苏海鸿、深业集团、安徽交通控股等企业均对上海土地市场虎视眈眈。

　　此外，民企的表现也有亮眼之处。大华继续拿地深耕上海，上海同润投资则在两家本地国企的夹击下拍得浦东新区新场镇一幅宅块。近年来，同润投资在上海土地市场一直比较活跃，2020年9月、2021年12月，该公司在浦东新区新场镇、青浦区朱家角镇先后落子。

　　“中小房企有拿地机会也是上海首轮集中供地的一大特征。”同策研究院研究总监宋红卫表示，从企业规模看，部分中小房企拿地更为积极，这不仅跟上海降低拍地门槛有关，还与上海整个楼市的健康基本面密切相关。

　　宋红卫称，从利润空间看，今年出让地块的利润空间要优于去年，地价房价比平均在50%以下，而去年地价房价比平均值超过50%。从房地价差的角度来看，因楼板价的差异，该值在1.7万元和4.5万之间。因此，拿地的房企基本都有足够的利润空间。

　　地市回稳利好楼市

　　在易居企业集团CEO丁祖昱看来，上海首轮集中供地表现比较平稳，各参与主体不仅有国企、央企，也有外企、民企，来了本地企业，也来了不少外地企业，客户层面的多样性，充分反映出上海的房地产市场是平稳健康的。上海此次推出的36幅地块能全部成交，表明开发商对上海未来是充满信心的。

　　丁祖昱表示，此前发布的《上海市加快经济恢复和重振行动方案》提出，要适当增加2022年度建设用地计划。因此，上海可以进一步增加土地供应，比如将原定今年的3次集中供地增至4次，尽快推出第二轮集中供地，让更多开发商可以拿到地。如果能主动调节各区域的供地节奏，一方面可以缓解上海的供求矛盾，另一方面也有助于上海稳定经济发展。土地市场的回稳有利于楼市的回稳，可以再进一步降低土地竞拍门槛，包括将部分区域的地价适度下调，或变相调整一些土地指标，再减少一些限制性的条件，这些都有助于房地产企业更好地参与回稳市场的一些安排。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦表示，从近期观察的情况看，随着土地市场的平稳推进，上海楼市的活跃度已有明显提升。

　　上海中原地产发布的数据显示，包括端午节在内的一周（5月30日至6月6日），上海新建商品住宅成交面积8.84万平方米，环比增加141.8%，楼市成交快速反弹。其中，端午假期成交面积约3.12万平方米，占约三成的成交量，对上海市场成交起到一定的支撑作用。

　　“由此可见，上海土地市场回暖，对消费者是一个信心的强化剂，对后续市场进一步复苏，乃至恢复到正常水平都会有很好的促进作用。”卢文曦说。

　　【记者手记】

　　当下是拿地的窗口期

　　一线城市的楼市素来是房地产市场的风向标，因此，一线城市的土地市场往往成为开发商的“兵家必争之地”。一位房企CEO说过，拿地，是房企最大的开支，也是最重要的决策，是核心中的核心。既然拿地这么重要，那么现在是房企在上海拿地的好时机吗？

　　为提振房企拿地的积极性，上海在此次土拍开始前修改了出让规则，下调了参拍门槛，并通过降低封冻资金来缓解房企参拍资金压力。此外，《上海市加快经济恢复和重振行动方案》明确，对公开招标拍卖挂牌出让的地块，允许受让人申请延期缴付或分期缴付土地出让价款。竞拍门槛的下调，付款条件的放松对有意在上海有所作为的开发商而言无疑是重大利好。

　　一系列的减负“大礼包”效果立竿见影。36幅涉宅地块悉数成交，其中13幅地块为触及中止价进入一次书面报价后成交地块，19幅地块以底价成交。36幅成交地块中，国企、央企拿下29幅，国企、央企“唱主角”的格局短期内无可撼动。一位民营房企高管就表示，与其花几亿元甚至几十亿元去买块地，还不如留着现金给企业增加“安全垫”，度过这段时期才能再谋发展。这大概是当下民企的普遍心态。不过，国企、央企其实也无法做到“花钱如流水”。此次土拍中，联合体竞拍再次大行其道，国企与央企之间，央企与民企之间，民企与民企之间，都在组团。

　　得益于上海土地市场的规范运行，中小房企在上海也有机会拿地，而且保有足够的利润空间。克而瑞研究中心的一份研报显示，此次上海推出的36幅涉宅用地在剔除不可售的商办及自持住宅面积后，平均地房比约0.51，其中接近七成的地块房地价差空间超2万元/平方米，利润率较为可观。

　　通过比对可见，此次首轮集中供地成交地块中，有多个地块的成交楼板价较其可比地块此前的成交楼板价明显下降。如上海同润投资此次摘得的浦东新区新场镇地块的楼板价较该公司2020年9月时拿的可比地块楼板价，足足降低了近7000元/平方米。由建发与华发联合体拿下的闵行区七宝镇地块的楼板价比由融信与旭辉联合体于2020年8月拿的可比地块的楼板价，便宜了近4500元/平方米。拿地成本更低意味着房企的利润空间是有保证的，也彰显出上海土地市场对开发商满满的诚意。

　　在各种利好政策的加持下，今年包括上海在内的一些核心城市的土拍情况良好。尽管大部分民企出于安全考虑仍不着急拿地，但对于那些资金状况比较健康，未踩三道红线的房企来说，核心城市的资源毕竟相对有限，考虑到市场的恢复未来一定会发生，如果有能力，现在就是个不错的出手时机。

　　“对房企来讲，在上海拿地是安全的，现在是上海土地出让条件比较宽松的一个时点，只要算得过来账，还是可以放心拿地。”一位房地产行业资深人士说。