北京首次集中供地落幕：几家欢乐几家愁，市场格局骤然生变

　　每经记者 王佳飞 每经编辑 陈梦妤

　　各自有算盘。

　　2021年5月27日下午，随着鲁能凭借高标准住宅建设方案获得朝阳区王四营乡1304-L02、L05地块，北京首次集中供地落下帷幕，30宗地块成交总金额达到1109.71亿元，10宗竞高标准住宅建设方案地块也尘埃落定。

　　北京首次集中供地多了些新面孔，少了些老熟人，你方唱罢我登场，市场格局也随之将产生转变。

　　融创返京

　　5月24日，各个房企开始进行高标准住宅建设方案的投报，当天金地、保利、华润联合体便取得了取得朝阳王四营L01地块，原因是只有该联合体一家申报。

　　此后，首开、住总、旭辉、花样年联合体取得密云檀营地块，绿城取得豆各庄地块，住总取得延庆地块，鲁能、招商、五矿、北京城建联合体分别取得朝阳王四营L02/05、L03地块，建发取得崔各庄L06地块，阳光城、北京城建联合体取得副中心6004/6002地块。

　　而此前颇受关注的2宗树村地块皆被融创包揽，加之该公司之前取得的石景山和朝阳区金盏乡2宗地块，此次融创一次性以180亿元权益成交金额成为北京集中供地榜首。

　　融创这家明星企业，除了2019年初接手泛海项目外，已经很久没有在北京掀起太大舆论波澜了。

　　如今超大手笔拿地，融创的底气到底来自何处？

　　5月27日融创的股东大会中，董事长孙宏斌就解释道：“融创通过公开市场拿地的规模大概占新增土地储备的1/3左右，虽然这几个月拿地数额看上去比较多，但很多项目都有合作伙伴，实际上融创需要投入的资金并不多。”

　　的确如此，从公开资料来看，海淀区树村两宗地块被认为是融创单独拿地，事实上并未如此。

　　海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1南地块的竞得公司为“北京融贸亿盛置业有限公司”，据启信宝，该公司大股东其实是国贸控股（香港）投资有限公司，占比达51%，融创所占股比仅有20%。

　　树村棚户区改造B-1北地块竞得公司为“北京陕创企诚置业有限公司”，启信宝显示，陕西建工控股、陕西金融资管等均出现在该公司股东名单中。

　　此次北京集中供地排名第二的是卓越，共取得4宗地块（包含联合取地3宗），权益成交金额113亿元；其后是中冶取地2宗，成交金额85亿元。

　　这3家企业都有着一个共同点——已经很久不曾出现在北京市场了。

　　根据Wind，2019～2020两年间，融创在北京通过招拍挂仅拿了两宗地块，分别为石景山区古城南街东侧(首钢园区东南区)1612-757地块、大兴区黄村镇孙村组团DX00-0009-6010地块，目前二者均已开售。

　　而卓越，根据其官网显示，该公司目前在北京在售项目仅有翡翠山晓和翡翠公园两个项目，皆同其他房企合作操盘。

　　根据公司官网显示，目前中冶在北京仅有贤德公馆在售，并且从网签数据看，该项目已经接近清盘。

　　也即，在本轮拿地之前，这些企业并非现阶段北京市场的主流玩家。

　　中海“隐身”

　　而北京市场的主流玩家在此次土拍中一无所获。

　　根据诸葛找房统计，2020年北京市场销售额冠军是中海，销售额达到了282.7亿元。

　　如此之高的销售额背后是充足的货值。2019年至2020年两年间，根据Wind，中海在北京通过公开招拍挂共拍得9宗地块，投入金额超过470亿元，其中就包括单幅超过80亿元的造甲村地王地块。同时，中海也鲜少和其他家联合拿地，9宗地块中仅有2宗权益占比不足100%，颇具冠军豪气。

　　但此次集中供地最后成交榜上却没有中海的身影。中海共报名参与了18宗土地竞拍，其中独立报了15块地，但最终无一斩获。此外万科也同样颗粒无收。

　　贝壳研究院高级分析师潘浩认为，中海以“利润王”著称，“近2年盈利能力受到地售比影响有所下滑，近期拿地策略中有一定的利润指标要求，可见当前强化利润导向的房企，在集中供地的模式下优势减弱，预期竞争压力下稳健与发展博弈加剧。”

　　“另根据贝壳研究院统计，2020年中海新增土储权益占比为98%，处于行业较高水平，可以解释此次北京集中供地中，未见中海与其他房企联合体出现，对盈利指标和权益指标的追求或许会增加中海在热点集中供地市场的限制。”

　　不过，一些观察声音认为，集中供地第一批地块可能价格偏高，此后价格可能会有所下降，孙宏斌就表示：“集中供地一定会对地价有往下压的影响，但第一批是压不下来的，因为第一批每个城市出来的都是好地块，而到了第二批、第三批，好地块就会变少。另外，供地政策，我相信各地政府也会进一步调整。”

　　今年北京还将有两场集中供地，中海是否会出手值得期待。

　　格局生变

　　对于此次集中供地，北京市规自委也表示：“对于成交地块，将压缩工作时限，加快审批服务，促进项目年内开工。”

　　此前据媒体报道，从一般的前期手续周期来看，第一批供应的地块，如果开发商各种手续进度较快的话，年底前入市销售也是很有可能的。

　　这给北京市场提供了极大变数。

　　以融创为例，此次该公司拿下的4宗地块，经统计建筑面积共约34万平方米，如果按照各自的售价上限计算来看，共可产生约320亿货值。

　　而中海手中在北京的地块，经记者统计，仅有两宗石景山区北辛安地块尚未面世，和此次融创在北京斩获可谓相去甚远。

　　此外，2020年北京市场销售季军首开，此次除自身中标房山一共有产权房用地外，和卓越、住总、花样年、保利等组成的联合体，在竞拍中共获取了4宗地块，虽不显眼但也保持了一定存在感。

　　项目操作模式生变，利润更趋透明，新玩家进场，老玩家谨慎，令2020年北京市场格局骤然生变，各家成绩如何值得期待。