租房市场躁动租金连续上涨 北京住建委出手了！

　　3、资本扩张下的炮灰？

　　此次争论的发酵地在北京。据诸葛找房数据研究员统计，2016年1月北京租金均价是67.38元/月/平方米，2018年7月，该数据是90.12元/月/平方米，增幅约34%。

　　那么，租金的明显上涨和平台又有何关联？

　　“资本进入租房市场，靠赔本高价抢占房源做运营，长期下来垄断大量房源，最终提高房租。”这是发帖人对市场租金未来走向的担忧。

　　言及未来的发展趋势，贝壳研究院在《2018年中国住房租赁白皮书》中表示，以北京为例，2016年以来，链家上个人租赁房源新增挂牌量同比增速呈现持续下降的趋势，未来更多的租赁需求或将只能通过机构化的租赁房源满足。

　　在2010年左右兴起的长租公寓，无论类型是集中式(获取整栋物业)或分散式(从个人处获取房源)，其在租赁市场份额占比中已初具规模，且还在快速扩张中。

　　据贝壳研究院统计，截至2018年6月，自如已进驻9大城市，管理房源量达到60万间。另一分散式品牌公寓“相寓”官网上也显示，其业务已覆盖14座城市，管理房屋达28万套、60万间。

　　相较通过自建、收购等方式获取并持有房源对外出租的重资产运营模式，上述公寓主要采用包租“轻资产”盈利模式。对此，贝壳研究院指出，该盈利模式的关键点是提升房租差价，通过服务等实现公寓的高溢价，同时拓展盈利空间，获得更多的增值服务费用。

　　差价的两端一边是向产权房支付物业使用费，一边则是向租户收取的租金。而目前不少观点认为，手握大量房源且还在持续扩张的品牌租赁平台目标是通过囤积房源，从而垄断或影响整个租赁市场的定价权。

　　在扩张的过程中，高价取得房源或对短期盈利造成影响，但严跃进表示，房源承包成本上升或会转嫁到租赁成本上。

　　但中原地产首席分析师张大伟对记者指出，“对于当下租赁市场来说，大量资本进入的是存量改造，存量改造本身并不新增供应，只是通过升级或者分割获得投资溢价。个人支付单间的租金涨幅或不明显，但一些机构有可能将三居的房子分割成五居，整套房子的租金就大幅上涨了。”

　　“单套长租公寓的租金比普通租赁租金高30%以上，叠加对普通租赁业主定价的影响，这种出租模式对市场的租金拉动影响加大。”张大伟表示。

　　对于市场上的疑问，作为品牌租赁平台之一的自如回应称，“长租公寓首先不具备影响操作整个租赁市场价格的能力，其次从企业运营机理出发，也不会哄抬租金折损出租率，影响企业及行业的长效发展。长租公寓行业目前占整个房屋租赁市场的比例不足5%。只有收出房价格合理，甚至保证相对较低的出租价格的情况下，才能保证相对较高的出租率。”