房地产企业外债发行收紧

　　国家发改委7月12日消息，国家发改委近日发布的《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》明确，房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。业内人士认为，从整体政策影响看，三季度房企大额度融资将减少，抢地现象预计明显减少，对于融资渠道较少的企业来说，压力较大。但目前看，信托与海外融资，都是规范而不是全面暂停，影响或有限。

　　加强监管

　　通知要求，房地产企业在外债备案登记申请材料中要列明拟置换境外债务的详细信息，包括债务规模、期限情况、经发改委备案登记情况等，并提交《企业发行外债真实性承诺函》。房地产企业发行外债要加强信息披露，在募集说明书等文件中需明确资金用途等情况。房地产企业应制定发行外债总体计划，统筹考虑汇率、利率、币种及企业资产负债结构等因素，稳妥选择融资工具，灵活运用货币互换、利率互换、远期外汇买卖、期权、掉期等金融产品，合理持有外汇头寸，保持境内母公司外债与境外分支机构外债、人民币外债与外币外债、短期外债与中长期外债、内债与外债合理比例，有效防控外债风险。

　　北京市房地产业协会秘书长陈志表示，通知主要目的是堵漏洞，防控可能产生的风险，清晰掌握房地产企业发债的各类详细的信息，如数量规模、用途、期限等。坚持调控政策连续性，“一城一策”是地方政府的主体责任，金融政策是中央政府的责任，责任清晰。

　　陈志认为，今年上半年，全国房地产市场所谓的“小阳春”与企业发债、房地产信托不无关系，在诸多影响因素中，金融因素作用更直接。6月底、7月初，多家信托公司收到监管指导，要求控制地产信托业务规模，加强房地产信托领域风险防控，这与通知精神在逻辑上是一致的。但通知并非“一刀切”喊停，毕竟发债行为是市场行为。在当前经济环境下，原有外债规模或可以被接受，但需要管控和防范风险。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，最近房地产企业面临资金面的多重管制与收紧，在信托监管强化预期下，外债也开始加强监管。但整体看，政策不是“一刀切”的暂停，而是加强监管，对于正常融资没有影响。

　　他指出，美元债对于房地产企业来说，并非主要资金来源，只有部分企业特别是在港上市房企发行美元债较多，在7月份已经过去的11天，全国有超过20家房企发行了接近150亿美元的美元债。可见收紧美元债的政策预期已经早就出现。从整体政策影响看，2019年三季度房企大额度融资将减少，房企抢地现象也将明显减少，特别是对于融资渠道较少的企业来说，压力将非常大。但目前看，信托与海外融资，都是规范而不是全面暂停，影响预计不会太大。 

　　融资成本增加

　　中原地产统计数据显示，7月上旬有超过15家房地产企业发布了超过百亿美元的融资计划。从美元融资成本看，相比之前有所上涨，分化也非常明显，从不足6%到超过10%都有分布。

　　张大伟认为，从企业融资情况看，2018年四季度开始，房企融资难度有所降低。从2019年5月开始，国内融资渠道针对房地产行业强化了监管，特别是信托收紧预期出现。虽然当下融资依然较多，各家房企担忧后续收紧加码，所以最近都在加快从各种渠道融资。因为需求增加，房企的资金成本相比之前有所增加，特别是规模较小的企业，融资成本明显增加，美元融资成本超过10%。

　　他认为，最近房企明显更加关注资金链的安全。多家企业公布的融资成本比之前有所降低，再次出现了企业债利率不足4%的融资。另外，包括富力等企业发行了大额度企业债。整体看，房地产企业最近几个月资金情况有所缓解。中型房企依然非常明显地加速拿地。拿地多，也推动了房地产企业的融资需求。从趋势看，预计后续房企融资的难度继续增加，资金价格可能出现上行势头。