怎样看待今年房地产市场

　　当前，在金融领域去杠杆和严监管的影响下，房地产企业资金面全面收紧。面对调控继续从严和外贸不确定因素对宏观经济的影响，未来房地产市场存在一定的不确定性。

　　我国经济转向高质量发展阶段，预计2019年中央房地产政策仍以从紧为主。但只要房价不出现明显上升趋势，就难以再出台更紧的措施，接下来将更多会加大力度督促地方对从紧房地产政策的落实。

　　各地政府在落实租售并举的政策上，仍会加大租赁性住房建设力度。同时，房地产企业拿地速度加快，必然使得2019年开发力度加大。加上2019年整个金融市场的流动性可能会好于2018年，房地产企业投资也会受益，但相对上年的高基数而言，增速降低在所难免，预计全年增速保持在6%左右。2019年房地产企业拿地会受到宏观经济环境和2018年四季度以来下滑趋势的影响，积极性会有所下滑，购地面积增幅会出现前低后高的态势。

　　各界对于中央调控房地产市场决心逐渐认同，经济运行面临一定的压力，同时，随着棚改货币化比例的降低和市场需求自2018年四季度开始减缓，可以预期，2019年上半年房地产市场销售会延续弱势格局。后期随着稳经济下的流动性相对宽松，可能会促进房地产销售有所上升，加上2018年较低基数的影响，2019年全年房地产市场销售增速有望达到5%左右。

　　房价的地区差异会更加明显，对于那些土地价格依然高企，供给依然不足的一二线城市而言，房价难以出现大幅下行，而对一些人口流入不足的区域，房价会有明显下降。鉴于房价持续上涨不仅推高了实体经济成本，挤压了企业利润，也削弱了居民消费能力，降低了城市竞争力，中央对于房价控制的决心不会动摇，房价即使出现上行也难以出现大幅攀升。

　　受房地产销售和投资都可能延续2018年四季度下行趋势的影响，2019年房地产景气指数可能会呈现出低开高走的趋势，但是受到房地产市场从严调控的影响，高走的幅度有限，全年指数仍将在101-102之间波动。房地产企业在严厉的调控环境下，一方面会继续加快开发进度，加快周转；另一方面会根据市场环境适当减缓拿地需求，因此房地产企业到位资金增速会比较平稳。

　　对于房地产市场发展的建议，笔者认为，一是经济下行压力下，对于房地产市场调控要注意“三稳”：稳市场、稳价格、稳预期。稳市场就是稳定市场的供给和需求，供给方面除了注意加大租赁性住房供给外，对于商品房供给不可大幅减少；需求的稳定仍然是以刚需为主，严控投机性需求，对于限价带来的一二手房房价倒挂的现象也应引起重视。稳房价既要坚决遏制房价过快上涨，也要关注房价的大幅波动。同时，货币政策在保持流动性合理充裕、维持宽松格局的情况下，一定要防止货币政策对房地产的溢出效应。

　　二是地方政府应加强调控的精准性，逐步摆脱对房地产的依赖。调控必须因地制宜。地方政府在中央“房住不炒”的理念下，必须密切关注本地房地产市场的供需关系及库存水平，做好相应的土地供给或者约束；贯彻中央关于坚决遏制房价过快上涨的决定，做好房地产市场的预期引导，坚决遏制投机性的需求。

　　同时，经过两年的调控，地方政府应对前期调控的精准性进行评估，为下一阶段的房地产政策制定提供借鉴，尤其是注意防止误伤刚需，并准备好适应房地产租售并举特征的政策供给，防止房地产市场出现“量”和“价”的大幅波动。此外，地方政府要逐渐摒弃土地财政思维，为实体经济发展创造良好环境，大力加强新兴产业的发展，逐步摆脱对房地产的依赖。

　　三是房地产企业应逐步降低杠杆率，加快产业转型升级。针对高杠杆可能带来的企业债券违约风险，房地产企业一方面要加快土地开发节奏，加快销售进度、资金回笼；另一方面要积极主动地加快去杠杆。政府应积极引导房地产企业展开并购重组，允许合规企业发行ABS等债务融资工具。房地产开发企业应该加强对房地产新阶段特征的认识，深刻意识到房地产市场调控的长期性，加快企业向专业化、规模化、品牌化方向发展，加快培育知名企业、品牌企业，组建大型企业集团，推动开发企业与物业、中介之间的合作。增强企业市场竞争力，实施多元化发展战略，实现房地产与教育、医疗、物流等跨界联合。大企业需加快开展技术创新、产品创新、管理创新，提升房地产全产业链尤其是后端服务的附加值。强化企业服务，由产品开发向空间运营迈进，从产品开发商变身空间运营商，提升住宅品质和小区品位。

　　四是房地产需求者对房价要有理性认识，加强风险意识。房地产需求者必须对未来房价波动有理性认识，有足够的心理预期。房价不会只涨不跌，市场经济环境下要有足够的契约精神。在“房住不炒”的理念下，地方政府为积极落实主体责任，出台了很多遏制房地产投机的政策，但对于很多城市出现新房与二手房价格倒挂的现象，还是在一定程度上刺激了投机需求。为此，要引导投资者对房地产调控的长期性保有清醒认识。