增量资金涌入 公募REITs持续反弹

　　沉寂多时的公募REITs（房地产信托投资基金）又活跃了起来。

　　近期，受多重利好因素影响，公募REITs二级市场价格集体反弹，近60日全部实现上涨。中证REITs指数近60日累计涨幅高达13.57%，表现甚至好于同期中证红利指数6.74%的涨幅，成为同期表现最好的资产之一。

　　与此同时，市场扩容的步伐明显加快，4月份又有不少产品集中获监管反馈。

　　二级市场价格集体反弹

　　“五一”假期，港交所REITs纷纷上涨，如富豪产业信托、越秀房产信托基金分别上涨20.41%、8.05%。拉长周期来看，港交所REITs近10日区间表现均实现上涨，反弹信号明确。

　　相对港交所REITs，内地公募REITs近期涨幅更大。中证REITs指数年初至今累计上涨6.41%，近60日累计涨幅高达13.57%。

　　从近60日表现来看，内地公募REITs全部实现上涨，其中博时蛇口产园REIT累计涨幅达30.43%，中金普洛斯REIT、中金湖北科投光谷REIT、建信中关村REIT等7只REITs累计涨幅均超20%。

　　不同资产类型公募REITs表现不同。资产类型为能源基础设施的公募REITs表现最好，如中信建投国家电投新能源REIT、中航京能光伏REIT、鹏华深圳能源REIT近一年累计涨幅均超10%，成立于2024年3月份的嘉实中国电建清洁能源REIT至今涨幅超15%。上述4只REITs价格均于近期创下历史新高。

　　值得注意的是，在公募REITs价格一路走高之际，其业绩表现却不尽如人意。平安证券表示，受多因素影响，一季度多数REITs营业收入、财务完成度下行，仅保障房相对稳健。产权类REITs营业收入环比平均下降1.49%，经营权REITs营业收入同比平均下降7.94%。产业园和仓储物流出租率、租金等不同程度下降；一季度雨雪恶劣天气导致部分经营权REITs收入下降。平安证券表示，REITs业绩或未见底，季报情绪博弈之后不排除震荡回调。

　　增量资金涌入

　　受公募REITs产品自身运营情况，以及市场悲观情绪蔓延、限售份额解禁等外部因素影响，向来被认为稳健的公募REITs产品此前经历全面下跌，甚至出现破发。

　　今年以来，由于市场供需关系改善，以及政策面频频释放利好等因素推动，公募REITs迎来反弹。

　　“今年以来，制度完善与产品业绩稳定共同推动我国REITs市场表现企稳回升。”中信证券表示，公募REITs资产类别持续多元，成交活跃度伴随规模扩张日益提升，政策亦对REITs市场发展保持高度支持。

　　2月8日，证监会发布《监管规则适用指引——会计类第4号》，明确了REITs的权益属性，并规定可以选择将估值损益计入OCI（其他综合收益），增加权益资金，降低资产负债率。市场普遍认为，这在一定程度上可以消除二级市场短期波动对利润的影响，REITs的配置价值得以体现。

　　4月19日，中国证监会发文表示，将内地和香港地区合资格的REITs纳入沪深港通标的。互联互通投资范围再扩容，投资品类进一步丰富。

　　此举无疑将为两地REITs带来更多增量资金，沪深港通机制的优化将有助于提升市场整体稳定性和定价效率。

　　光大证券表示，将公募REITs纳入沪深港通将能够吸引境外投资者投资公募REITs，有助于提升市场流动性；但同时也可能对产品信息披露、定价合理性、项目运管能力提出更高要求。此外，香港REITs底层资产以商业地产为主，沪深港通的开通，或将为低迷的REITs市场带来增量资金，两个REITs市场的联动性或将加强。

　　为公募REITs提供更多增量资金入场有助于提振公募REITs参与者交易情绪。实际上，从去年7月伊始，头部基金公司纷纷宣布，旗下FOF（基金中的基金）可投资于公募REITs基金并修订基金合同、托管协议。有头部券商表示，部分FOF基金明确可投公募REITs，意味着潜在增量资金入场，有利于资金抓住市场偏离基本面的超跌所带来的底部机会。

　　总市值再创历史新高

　　4月30日，中金印力消费REIT在深圳证券交易所上市，内地消费基础设施REITs市场进一步扩容。

　　至此，今年共发行6只公募REITs，与2023年全年持平，发行规模合计15亿元，相当于2023年全年发行规模的四分之三。可见，2024年公募REITs发行明显提速。

　　截至4月30日，沪深交易所的公募REITs产品达到36只，二级市场收盘总市值约为1061亿元，刷新公募REITs总市值最高纪录。

　　内地公募REITs资产类型覆盖了保障性租赁住房、仓储物流、交通基础设施、能源基础设施、生态环保、消费基础设施和园区基础设施。

　　当下，交通基础设施和园区基础设施是公募REITs产品数量最多的类型，均有9只产品，其中交通基础设施公募REITs二级市场总规模最大，占全市场公募REITs的比例达四成。

　　今年公募REITs市场有望加快扩容。国务院近日印发新“国九条”提出，推动债券和不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展；研究制定不动产投资信托基金管理条例；落实并完善上市公司股权激励、中长期资金、私募股权创投基金、不动产投资信托基金等税收政策。市场人士认为，新“国九条”为REITs市场提供了政策支持和发展方向，预示着我国REITs市场将迎来新的发展机遇。

　　4月份，公募REITs审批反馈明显提速，不少产品集中获反馈、集中获批。4月3日，4只公募REITs同日获批，分别是易方达广州开发区REIT、华夏深国际仓储REIT、博时津开科工产业园REIT和工银瑞信河北高速REIT。4月15日，建信建融家园租赁住房REIT、中金联东科技创新产业园REIT、华夏金隅智造工场产业园REIT、华夏万纬仓储物流REIT共4只公募REITs获得交易所反馈。

　　除此之外，目前还有10余只公募REITs处于申报待获批阶段。

　　在公募REITs扩募方面，3月中下旬，中航京能光伏REIT和国泰君安东久新经济REIT两个项目先后发布拟扩募公告。其中，中航京能光伏REIT扩募获上交所受理，成为年内首个获受理的扩募申报，该基金拟扩募装入苏家河口、松山河口两个水电站项目，有望成为首单探索“光伏+水电”资产混装的扩募项目代表；国泰君安东久新经济REIT拟购入南通、重庆等产业园。

　　展望未来，中信证券认为，在经济增速触底前后，与民生和社会稳定紧密相关，需求广泛且政策边际影响力大（民生型）的REITs类别投资性价比可能显著高于其他类别REITs。长周期视角下，基于广泛需求且长期经营回报有保障的民生型REITs亦高度匹配追求相对稳定收益类REITs投资者需求。