长租公寓不赚钱：“1000套公寓月盈利20余万”

　　“个体户年现金流300-500万很正常”

　　吴子福原本在一家地产企业负责策划和商业地产运营项目，在运营地产项目的过程中，他认为租赁市场将是有很大前景的，一番考察之后，2016年5月出来创业创立了久拾公寓。“当时经过考察和测算之后选择了兰州地区。主要原因，一是这个地区房价和租金都不低，有充分的利差；二是竞争比较小。”吴子福对记者表示。

　　到目前，吴子福运营的租赁项目规模刚刚超过1000套，不考虑新增量，存量部分每个月的盈利20万-30万。具体而言，他介绍说，盈利主要分为两大部分，一是已经租出去的，这部分已经全部实现盈利；二是新增部分，投入200多万拿下50套集中式，一年半到两年回本；分散式，今年新增了毛坯房，因为毛坯房利差较大，回本周期12个月左右，简装房控制在6-8个月。

　　吴子福的项目运作得相当顺利，盈利按照其测算的情况一一实现，这并不是孤例。由于这是一个极度分散和个体化的市场，目前尚无权威统计数据。不过，据上海地区对租赁项目做过充分调研的金融机构人士对21世纪经济报道记者表示，上海很多类似的公寓租赁项目，由少数个人组成的小团队运作，每年的现金流300万-500万很常见，比部分上市公司的财务情况好很多。

　　硬币的另一面是，大型开发商们不断抱怨租赁项目只是“赔本赚吆喝”。旭辉CEO说长租公寓盈利很难，主要是成本太高，拿房成本是大头，装修、运营成本都很高，稍微控制不好就会亏损。无独有偶，soho潘石屹的原话是“按照银行的基准利率4.9%，你可能4.9%贷不过来，拿不到。按5%、6%的银行利率把款贷过来建成公寓，你租出去，你的回报率最高超不过1%，所以这个生意是亏。”

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进对21世纪经济报道记者表示，长租公寓项目确实很多都不赚钱，主要是收益是单一的，而且很多租金上升空间不大。这和租赁需求的过渡性有关。租赁市场收益呈U型，刚开始靠收租可以，但随着规模做大，经营成本增加，比如说消防、职工薪酬成本增加，政府监管导致各类审批节奏放缓等，所以做到一定程度要想办法突破一个瓶颈。

　　围绕长租公寓崛起的一整条产业链也在逐渐形成。吴子福告诉记者，其租赁项目现在管理上比早期要成熟很多，主要是规模化之后，运用一些线上管理系统，比如智能电表联网，在催缴租金、平摊电费等事务上不仅效率提高很多，而且使其作为运营方掌握了更多主动权。

　　上述调研长租项目的金融机构人士对记者表示，非常看好长租公寓的前景，现在大家之所以亏损也要跑马圈地抢占市场，就是看到了其中的价值所在。租赁的市场份额不仅是房源问题，围绕租客吃穿住行一整套的数据信息均是未来的富矿。