资管机构助力长租市场发展

　　在租购并举、房住不炒的政策导向下，长租公寓发展迅速。业内人士指出，资管机构目前主要通过类REITs、CMBS和信托受益权ABS三种模式参与长租公寓发展，未来开发商自持的集中式长租公寓或得到资管机构更多关注。当然，资管机构也应关注长租公寓资产证券化产品背后的租约波动风险、期限错配问题以及产证性质问题。

　　助力长租公寓发展

　　在租购并举的政策利好下，长租公寓市场迎来资管机构的支持。

　　业内人士介绍，长租公寓市场目前主要通过类REITs、CMBS以及信托受益权ABS三种模式融资。目前市场上长租公寓资产证券化产品已有8单，其中优先级的发行利率在4.80%到6.75%之间。

　　2017年是长租公寓ABS的元年。2017年2月，中国首单公寓行业资产证券化产品在上海证券交易所挂牌转让；之后的10月，国内首单长租公寓权益型类REITs产品“破冰”；11月，全国首单储架式长租公寓CMBS和首单长租公寓ABN发行。自此打开了长租公寓的融资大门。国泰君安证券地产组研报指出，2017年获批的私募抵押型ABS及类REITs、CMBS和ABN等规模总计达到500亿。

　　北方某券商资管子公司相关负责人表示，近两年金融机构布局长租公寓ABS的原因是多方面的。首先是长租公寓企业融资需求的客观存在。在政策的有效导向下，结合房地产行业客观的发展环境，不少房企开始布局长租公寓以追求规模效应，规模效应的背后是更低的融资成本和拿地成本，但是业务扩张对资金需求较高，尤其是成本相对较低的资金，而发行ABS对企业来说是一种合适的选择。

　　其次，ABS资产本身就是一种优质的配置资产，加之长租公寓行业租金相对来说较为稳定且底层承租人很分散，发生集中违约的概率较低，对于金融机构来说风险较为可控。

　　某保险资管公司相关负责人认为，长租公寓作为拥有较稳定租金收入的不动产资产，对保险资金有很大的吸引力，因为它与险资规模大、期限长、较为稳定的风险收益等特征较为契合。保险资金年限往往很长，而不同年限的资金需要与对应期限的投资项目对接，否则，可能产生资金错配和再投资风险及成本。长租住宅多层次、多元化、长期的资金需求，能有效匹配保险资金长期多样的投资偏好。

　　此前，为贯彻落实党的十九大精神和2017年中央经济工作会议精神，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，中国银行保险监督管理委员会发布了《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》。

　　长租市场发展提速

　　从2017年开始，各类金融机构纷纷涌入长租公寓市场。2017年10月，中信银行宣布与碧桂园签署战略合作协议，为长租住宅提供综合化金融服务；同年11月，建设银行深圳分行与华润等20多家单位签署住房租赁战略合作协议，创新开发住宅租赁金融产品；同年，建设银行广东省分行主导设立500亿规模的广东建信住房租赁发展基金。

　　在资本加持下，长租公寓发展迅速。据统计，国内公寓运营企业超过500家。按照运营模式划分，长租公寓市场中，分散式长租公寓占比74.56%，集中式长租公寓占比25.44%。按照资产结构，还可分为重资产运营和轻资产运营。在公寓的运营过程中，不同模式也会互相转化、相辅相成。

　　南方某券商相关业务负责人指出，目前不论是政策还是资本市场均支持长租公寓呈现向好趋势，但目前市场上成功发行的长租公寓ABS的案例仍然相对较少，监管和市场的要求还是相对较高的。未来长租公寓公司若想引入ABS的融资方式，首先还是需要依靠股权融资壮大股东背景或者资本规模，为ABS融资获取外部增信做好铺垫。其次要通过规模经济降低运营成本、提高利差。从目前来看，REITs是长租公寓企业融资的突破口，未来更多长租公寓融资工具有望出台。

　　机遇与挑战并存

　　近期，长租公寓企业高价收房、哄抬租金价格成为热门话题，有关资本推动长租公寓企业高价收房的观点也频频出现。上述保险资管公司相关负责人表示，从长期来看，未来开发商自持的集中式长租公寓或许会成为住房租赁市场供给的主要形式，这种形式的土地来源为政策性住房租赁土地和集体建设用地等，不存在哄抬房租的情况。这类产品或将成为接下来资管机构关注的重点。

　　“目前长租公寓资产证券化产品仍然面对很多挑战和风险。”上述券商资管子公司相关负责人认为，对于长租公寓资产证券化产品，投资者需要特别关注租约波动风险、期限错配问题以及产证性质问题，同时要关注房源质量以及融资方的运营能力等方面。长租公寓的融资方一般与租户签署的租约期限在1年以内，一旦签约的业主提前解除租约或者租约到期后未能及时与承租人续约，都有可能导致房屋空置率的上升。此外，考虑到资产支持专项计划的期限设置一般在三年以上，可能会产生专项计划存续期限与底层基础资产期限错配的问题，投资者需注意期限错配问题的解决方案，并衡量解决方案的可操作性和风险可控性。

　　此外，部分长租公寓，尤其是集中式长租公寓，其物业的产权属性可能并非是住宅，而是商业、办公等，这就要求投资者关注未来是否会因政策变动而产生法律瑕疵。若长租公寓企业运营模式为转租，投资者则需关注运营商与物业所有权人的租赁合同期限以及房源是否稳定。在部分专项计划当中，融资方不依赖外部增信而主要依靠优质的资产和自身的运营管理能力，这种情况下投资者应当更谨慎地衡量长租公寓企业的管理能力。