公司行业房地产新三板市场股市期市债市研报宏观海外基金港股信息披露行情交流金牛奖新媒体
首页 > 基金 > 基金视点

徐成:关注香港市场内房股和物业管理公司成长空间

作者:徐成来源:上海证券报2018-06-11 09:04

  ⊙国海富兰克林基金QDII投资副总监 徐成

  在过去的2017年,香港市场内房股取得了令投资者满意的业绩。据花旗银行统计,2017年内房股核心净利润平均同比增长47%,并伴随着毛利润的提升,行业的平均毛利率从2016年的26%上升到31%。

  2018年,虽然对地产的调控政策没有放松,但基于地产商雄厚的可售资源和改善性需求,前5个月的销售增速仍然可观。克尔瑞数据显示,销售前100位的开发商今年前5个月的销售增速同比增长约34%。内房股中销售增速最高的地产商,在今年前5个月的销售增速同比高达280%至568亿元。一些中小型地产商今年的销售增速也很强劲,同比增长幅度达75%至150%。

  在经历了2017年三四线城市棚改货币化安置的红利之后,今年地产商的销售增速超出了市场预期。我们认为,这主要源于以下几个因素:首先,地产商可售资源同比增长了40%,销售目标对应可售资源去化率61%也在合理范围。其次,总体来看,刚需和改善性住房需求仍然强劲。虽然不同城市楼市分化,但热点的二线城市和三四线城市楼市仍然较热。最后,部分城市如南京、武汉的公积金额度提升增加需求。

  我们认为,2018年排名前十的地产商市场占有率将进一步扩大。在去杠杆的大背景下,资金持续收紧,小开发商融资能力受限,很有可能会加速地产行业的整合。目前内房股境内融资渠道收紧,成本在不断上行。不少地产商通过海外寻求融资机会,年初至今,海外美元债的融资成本上行了50bps至200bps,越来越多的地产债发行人接受双位数的融资成本。我们预计,在境内融资渠道持续收紧的大环境下,境外的融资成本将易上难下。对于毛利低的地产商来说,融资成本每上升1%,毛利将减少1%。

  在地产市场加速整合的大背景下,物业公司也在加速收并购。目前港股的多家物业公司都是“现金牛”,资产负债表很稳健,这便于行业口碑好的公司做兼并收购。此外,由于生活节奏加快,物业公司已不仅只负责保安和清洁等传统服务,而且还不失时机地推出各种便利小区居民生活的增值服务。并且,物业管理公司的业绩较开发商来讲更为稳健。因此我们认为,未来几年物业公司无论是在管理面积还是业绩增速都值得期待。

  去年6月地产商的销售是高基数,我们认为,今年6月地产商的销售增速虽不如5月这般强劲,但也会较为可观。我们预计,内房股将公布亮丽的中期业绩。一些地产商去年已销售未结转的量很大,大部分将在今年结转,加上一般当年销售的15%会在本年度结转,一些地产商今年指引的收入已大部分都锁定,业绩增长的确定性高。年初至今,地产商管理层或者大股东也在积极回购或增持公司股份,也体现了对公司未来的信心。

  综上,我们认为,龙头地产商将在未来几年继续抢占市场份额,保持较好的增速,物业管理公司的发展前景更是海阔天空。

 


中证公告快递
及时披露上市公司公告,提供公告报纸版面信息,权威的“中证十条”新闻,对重大上市公司公告进行解读。


中国证券报官方微信


中国证券报法人微博

中证网声明:凡本网注明“来源:中国证券报·中证网”的所有作品,版权均属于中国证券报、中证网。中国证券报·中证网与作品作者联合声明,任何组织未经中国证券报、中证网以及作者书面授权不得转载、摘编或利用其它方式使用上述作品。凡本网注明来源非中国证券报·中证网的作品,均转载自其它媒体,转载目的在于更好服务读者、传递信息之需,并不代表本网赞同其观点,本网亦不对其真实性负责,持异议者应与原出处单位主张权利。