110家房企存货增长4300亿 “补库存”悄然展开

　　经历了长期去库存进程的房地产业，正在悄然进入补库存的阶段。

　　根据Wind数据，截至今年上半年末，110家A股上市房企的存货为4.77万亿元，比上年末增长4300亿，增幅约为9%。其中，大中型房企的存货规模有明显提升。

　　在城市层面，作为昔日去库存“重镇”的呼和浩特，近日发文强调“全面停止去库存调控措施”。长春也于8月29日发布通知，取消棚改项目货币化安置购房奖励政策，鼓励有条件的棚改项目新建一定数量的回迁安置住房。这些措施均反映出部分城市库存不足的现状。

　　经过两年的去库存进程，楼市整体库存规模出现大幅下降。作为重要的市场主体，房企和地方政府都开始意识到这一变化。分析人士认为，补库存进程的开启，意味着一个新的市场周期开始酝酿。不同的是，在经过严厉调控之后，如今市场各方都已趋于冷静。

　　住宅去库存转向

　　根据国家统计局的数据，截至今年7月末，全国商品房待售面积为54428万平方米。不仅创下近48个月的新低，与最高点时（超过7亿平方米）相比，下降了近3成。

　　其中，住宅待售面积仅为26869万平方米。新城控股高级副总裁欧阳捷认为，这一规模仅相当于2017年商品住宅销售面积的18.6%。“换句话说，按待售面积计算，住宅库存去化周期只有2.2个月。”

　　欧阳捷说，就全国整体来看，商品住宅去库存策略需要调整并且正在调整为补库存了。

　　在始于2015年末的这轮“去库存”中，棚改货币化安置也是重要手段。就在长春取消棚改货币化安置之前，中国人民银行武汉分行行长王玉玲已经撰文指出这一问题。

　　王玉玲的文章发表在《中国金融》上，文章称，“从H省79个市、县目前商品住房平均消化周期的情况看，已不存在去库存压力。2018年5月末，79个市、县中，平均消化周期低于12个月的城市有73个，高于12个月的只剩下6个，且几乎都在偏远山区。”她还建议，货币化安置作为本轮去库存的一种手段，其任务已基本终结，应考虑适时退出。

　　房企是此轮去库存进程的最大受益者。2016年和2017年，全国商品房销售规模连续两年创历史新高。多数上市房企也实现了销售业绩的大幅增长，行业平均利润率也有所提升。

　　但一个相悖在于，在行业的库存规模下滑的同时，上市房企的存货规模却在增长。

　　根据Wind数据，截至今年上半年，110家A股上市房企的存货为4.77万亿元，比上年末增长4300亿，增幅约为9%。与2016年末的水平相比，增幅约为28%。

　　上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道记者表示，这种反差并不矛盾。国家统计局以“待售面积”作为库存的统计口径，意指已竣工但未销售的部分。而A股的“存货”指标，既包括土地储备，也包括已开工和竣工未售部分。因口径不同，两者并不具备可比性。但这也侧面反映出房企补库存的积极性很高。

　　但他同时表示，上市房企的存货水平能否反映出行业现状还有待商榷。因为上市房企多为行业里的头部企业，随着行业集中度的提高，头部房企实现规模和市占率的提高并不意外。

　　事实上，在纳入统计的110家A股房企中，分化现象已经存在。截至今年上半年，有45家房企的存货规模低于去年年末的水平，其中以中小企业为主。