仲量联行：中国办公楼市场需求将温和复苏

　　中证报中证网讯（记者 乔翔）3月27日，仲量联行举办“中国办公楼市场展望研讨会”，聚焦上海、北京、深圳三个关键市场，共同在新周期中前瞻新趋势、解码新命题、探求新方法、捕捉新机遇。仲量联行预计中国办公楼市场需求将温和复苏。

　　“2025年，中国办公楼市场需求预计将温和复苏，但供应压力犹存。”仲量联行中国区研究部总监姚耀表示，除了传统行业需求之外，同时需要关注涌现出的需求“新势能”，与人工智能、新消费、游戏、生命科学等行业衍生出的“新”企业，其将激发办公楼市场需求新的增长点。市场需求的“固本拓新”是办公楼市场参与方重新锚定新平衡的关键。 

　　根据仲量联行统计，2024年上海甲级办公楼搬迁类租赁成交中，升级型需求占比达到74%。搬迁的核心考量在于成本效益和楼宇品质之间的“质价比“平衡，其中“更低的租金和更优质的物业服务”在租户办公租赁决策中的重要性有所提升，办公项目的硬件设施不足将增加企业的迁出意愿，而“配套设施和业主服务的提升”将提高租户满意度。仲量联行数据显示，在2020年至2024年期间，上海办公楼市场行业需求中，金融服务、专业服务、科技互联网、制造贸易、零售和生命科学六大行业每年的新租需求占比均超过85%。 

　　与此同时，北京办公楼市场进入深度博弈，市场需求缓和。数据显示，2024年北京甲级办公楼市场成交量同比上升31%。仲量联行华北区研究部董事纪明表示：“在这样的市场格局中，低价策略有效激发了部分在北京的大面积租户的搬迁和升级意愿 。此外，当前企业在选址时，大多优先考虑租赁成本管理而非行业聚集度，这也推动其选址范围持续扩大、分散。尽管整体市场仍然面临新增需求受限的挑战，但成交量的显著回升有效缓解了许多楼宇的空置压力，并在一定程度上稳定了市场信心。”  

　　从需求行业来看，新质生产力相关行业的崛起持续激活办公楼市场潜力。根据仲量联行统计，截至2024年末，新质生产力企业在北京甲级办公楼市场中的承租面积占比已超十分之一，其办公楼租赁成交量同比大幅增长106%，主要聚集在望京、中关村、丽泽等区域。以人工智能、生命科学为代表的新质生产力相关企业商业化进程加速，带动对优质办公空间扩张的刚性需求。 

　　粤港澳大湾区正由“制造湾区”向“创新湾区”深度转型，其中深圳在此过程中以创新驱动实现了生态式崛起与全球化突围。随着机电一体化、人工智能等技术融合应用，智能制造、商贸流通等领域有望支持深圳办公楼市场需求的长期稳健增长。 

　　仲量联行华南区研究部高级董事曾丽认为，现阶段，深圳的产业新赛道企业办公空间主要集中在非甲级办公楼、产业园楼宇。但截至2024年末，深圳以人工智能和大数据代表的科技互联网行业贡献了近四成的办公楼成交面积。可预计，伴随产业新赛道业务的进一步发展，以及对海外市场拓展、产品线研发迭代、线上多元化品牌推广等方面需求的提升，未来存在扩充及升级办公空间的可观潜力。