近十年来，国内房地产行业集中度日益提升。从产业生命周期理论看，行业集中度急速提升是产业发展进入成熟期的重要特征之一。结合我国房地产业发展现状，从G-K产业生命周期理论阶段划分各因素判断，我国房地产业正处于从成长期向成熟期过渡的阶段，行业集中度将持续提升。
行业集中度与市场周期密切相关。从行业集中度年度变化看，2010年、2014年和2017年房企市场集中度提升幅度最大。与市场销售数据对比分析发现，这三个年度市场共同的特点是销售增速明显放缓。从市场周期的角度看，都是市场从快速上升周期结束后的转折年份，前一个年度都是房地产市场的阶段性顶峰。
并购交易是提升行业集中度的重要途径之一。由于并购交易从开始操作到并表有一定时滞，因此从数据上看，连续两年并购交易大幅增长与行业集中度大幅提升基本同步。除了产业发展规律外，规模越大的房企融资成本越低，促使房企追求规模扩张。最近两年，政府启动了宏观审慎管理，对房地产进行逆周期调节，其中主要的手段就是控制房地产信贷增长，此举加速行业优胜劣汰，进一步推升行业集中度。
商业银行在进行信贷资源配置时，首选国有控股的房地产企业，其次是排名前十位的龙头房企。近两年来的金融去杠杆进一步抑制了金融机构的风险偏好，中小房地产企业的生存能力受到考验。不仅银行偏向大型房企，地方政府同样偏好大型龙头房企。由于房地产具有较强外部性，一旦房地产开发出现资金链断裂或工程事故，地方政府往往需要承担重要责任。因此，地方政府偏好引进资金实力较强、规模较大的房企参与开发建设。从土地财政的角度考虑，大型房企的资金实力强，对区域房价的控制能力强，大型房企的引入往往成为刺激本地房价、地价的重要因素，使得大型房企在土地获得方面具有较大优势。
随着行业马太效应愈发明显，企业都有做大做强的需求和冲动，对房地产企业销售排行榜上的名次更加看重，也因此引发业界对企业公布销售数据的真实性的质疑。销售数据虚增情况，可以从财务报表的真实性、合约销售与权益销售数据差异等方面进行判断。
近年来，在项目地块总价较高、房企资金趋紧的背景下，房企在招拍挂市场更倾向于多方合作拿地，通过合作开发分摊风险。部分房企在公布销售金额是没有剔除权益因素，导致合约销售金额偏高。由于权益销售额是销售业绩最真实的反映，能更客观地显示房企实力。现用权益销售额级排名还原行业集中度真实水平。2018年中国恒大、碧桂园和万科三家龙头企业权益销售额占全国商品房销售额比重约为9.8%，低于用合约销售额计算比重2.8个百分点，权益销售额排名前20房企市场占有率接近30%，低于用合约销售额计算比重8.1个百分点。如果再考虑到财务报表被粉饰等因素，行业实际集中度应该进一步被下调。
综上所述，从行业发展规律看，行业集中度持续提升是我国房地产业正处于从成长期向成熟期过渡的阶段性特征。从助推因素看，金融机构差别化政策、行业景气波动等都在一定程度上加剧了行业马太效应。从企业内生需求看，做大做强的需求和冲动，考虑到房企销售金额权益比逐年下降等因素判断，以合约销售面积计算的行业集中度被高估，建议用权益销售金额进行修正。而且，与美国、中国香港等地区较为成熟的房地产市场相比，我国房地产业集中度整体依然有提升空间。（本文内容仅代表作者个人观点，不代表中证网和中国证券报立场。文章更多内容详见1月23日中国证券报观点与观察版）
