荣盛发展首席经济学家 尹中立
在各种因素影响下，当前房价上涨趋势基本得到控制，2019年需要警惕房地产与金融市场形成共振等风险。下一阶段，在保持政策稳定的基础上，要把稳定市场预期放在重要位置。
2015年以来，通过按揭贷款购买住房的比例大幅度增加。从全国总体数据看，2015年之前，每年新增加的按揭贷款（包括商业银行的按揭贷款和公积金贷款）占新房销售额的比例大约在40%左右，2016年和2017年这个比例增加到70%左右，这表明居民买房的资金杠杆比例大幅度上升。
在房价上涨过程中，房地产金融的风险被掩盖，一旦房价步入下行趋势，高杠杆风险将暴露，各种类型的“首付贷”首当其冲。在三四线城市购买住房的群体中，有相当比例是农民工，他们的工作不稳定，收入受经济环境的影响较大，在经济下行的情况下，这些按揭贷款断供的风险将上升。
提出棚改货币化的初衷是为了房地产去库存。鉴于2014年前后房地产价格开始走低，去库存成为房地产市场的政策导向，为了缓解市场的供大于求的矛盾，有观点开始提议对棚户区改造采取货币化补偿替代实物安置。2015年8月份，住建部和开发银行联合发布《关于进一步推进棚改货币化安置的通知》，要求货币化安置比例不低于50%。此举受到一些地方政府的欢迎，该政策对此轮房地产市场行情产生了巨大的推动作用。
此举不仅可以刺激住房需求，而且提高被补偿者购房选择的灵活性。随着棚改货币化的实施，它在经济运行的作用日益显现，不仅体现在刺激房地产需求，更重要的作用是改变了货币的传导机制。根据以往的货币传导机制，当信贷与货币扩张时，一线城市的金融发达，这些城市的房地产市场率先受到刺激，三四线城市的金融欠发达，受到扩张性货币政策的影响程度要明显小于一线城市，因此，当三四线城市的房价开始上涨时，往往是行情结束的信号。而棚改货币化机制打破了以往的货币传导规律，起到了货币政策定向宽松的效果。这就是本轮房地产周期中三四线城市价格上涨持续时间长于以往历次周期的根本原因。
棚户区改造项目的货币化安置大大提高了居民的住房购买能力，提高了普通居民的居住水平。从金融的角度看，棚改的货币化是让支付能力低的居民获得按揭贷款的机会。居民金融杠杆的快速上升透支了未来的需求，三四线城市的居民收入水平低，用棚改货币化的手段刺激需求，金融风险值得关注。
基于上述分析，房地产市场的价格上涨预期已经得到遏制。下一阶段，在保持政策稳定的基础上，要把稳定市场预期放在重要位置。在居民债务增长较快的背景下，不宜进行货币政策的强刺激。高度关注按揭贷款的“断供”现象。确保股价与汇率的基本稳定。（本文更多内容详见12月15日中国证券报前沿视点版）
