打通商业地产“投融建管退”全链条 首批三只消费基础设施REITs获批
11月26日晚间，市场翘首以待的消费基础设施公募REITs终于来了。华夏基金、中金基金旗下的三只产品拔得头筹，成为首批获批的消费基础设施公募REITs。
业内人士表示，消费基础设施REITs将促进消费基础设施再投资，鼓励更多社会资本参与消费基础设施投资，帮助商业地产打通“投融建管退”的全链条。
政策大力支持
11月26日晚间，证监会网站显示，首批三只消费基础设施公募REITs——华夏金茂购物中心REIT、华夏华润商业资产REIT、中金印力消费REIT获得证监会准予注册的批复，并分别在沪深交易所审核通过。
证监会网站显示，准予华夏金茂购物中心REIT的募集份额总额为4亿份，华夏华润商业资产REIT的募集份额总额为10亿份，中金印力消费REIT的募集份额总额为10亿份。首批三只消费基础设施REIT的管理人分别为华夏基金、华夏基金和中金基金。
证监会于10月20日发布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)〉第五十条的决定》，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施。文件发布仅一个月左右，三只REITs即作为首批消费基础设施公募REITs正式获批。业内人士表示，这充分体现了对优质项目发行和REITs市场发展的大力支持，看好市场未来发展潜力。
三城核心商圈尝鲜
作为消费基础设施底层资产的购物中心，所处区位是决定其价值的重要因素，首批三只产品所涉及的底层资产分别位于杭州、青岛、长沙三城的核心商圈。
其中，中金印力消费REIT拟投资的基础设施资产为杭州西溪印象城，整体建筑面积25万平方米。自2013年开业以来，西溪印象城实现业绩较高增长。2022年营业额超过35亿元；2023年上半年营业额突破21亿元，创历史新高。
首批三只消费基础设施REITs中，有两只管理人为华夏基金。其中，华夏华润商业资产REIT的发起人为华润置地，底层资产为青岛万象城，项目估值达81.47亿元，占据首批项目估值总和的“半壁江山”。青岛万象城位于被誉为青岛核心广域级商圈的市南区香港中路商圈。项目于2015年开业，2016年至2022年客流量年复合增长率达7.6%，近三年来营业收入复合增长率达15%。
华夏金茂购物中心REIT底层基础设施长沙览秀城位于中部地区首个国家级新区湘江新区梅溪湖板块核心商圈，建筑面积约10万平方米。2016年底开业至今已运营近7年，为成熟稳定的购物中心项目。基金招募说明书显示，长沙览秀城年度客流逾1000余万人次。7年来保持接近满租的高速发展态势。根据评估机构的市场调查，截至2023年6月末，长沙览秀城为梅溪湖商圈出租率最高的商业物业。截至2023年9月末，长沙览秀城出租率达98.9%。
“这类位于核心商圈、人流量大、出租率稳定、经营稳健的项目更容易获批。”一位基金管理人表示，投资人更关注底层资产位于高能级城市核心商圈、成熟稳定且具有竞争优势的项目，但同时更重要的是，未来能保持稳健收益并具备持续增长的潜力。
充分盘活存量资产
消费基础设施REITs作为成熟REITs市场主要的类型之一，资产规模大，市场化程度高，是投资消费增长的重要载体。随着消费基础设施REITs的正式启航，我国公募REITs底层资产类型进一步拓宽，同时充分发挥REITs盘活存量资产、扩大有效投资的积极作用。
“截至2022年末，我国存量购物中心数量超过5500家，体量超过5亿平方米。”中金基金称，在我国范围内，百货商场、购物中心等商业不动产具有投资金额高、投资回报周期长等特征，一定程度上限制了行业发展。以消费基础设施项目发行REITs，有利于增强消费能力，落实把恢复和扩大消费摆在优先位置的政策部署。
此外，业内人士表示，消费基础设施REITs将促进消费基础设施再投资，鼓励更多的社会资本参与消费基础设施投资，增加市场供给，为居民消费提供更多、更便利、更优质的消费场景，优化商业网点布局。同时也帮助商业地产打通“投融建管退”的全链条，提供盘活存量资产的金融工具，优化资本结构，助力企业进入良性发展循环。
