《中国公募REITs市场发展白皮书》正式发布 提出优化审核机制等六大政策建议

　　9月18日，由上海交通大学上海高级金融学院（高金）牵头组织撰写的《中国公募REITs市场发展白皮书》（以下简称“白皮书”）正式发布。白皮书显示，截至今年6月30日，我国共有28支基础设施公募REITs产品正式上市交易，底层资产涉及产业园区(9支)、生态环保(2支)、能源基础设施(3支)、交通基础设施(7支)、仓储物流(3支)、保障性租赁住房(4支)等六大类。其中，交通基础设施REITs占比达48%，占到了总发行规模的最大比例。

　　白皮书对以上六类各类底层资产特点进行了分析。如租赁住房具有政策属性强、租户分散、长周期低分派率、地区差异明显等四大特点；再如产业园区则具有强区域属性、偏办公业态、发行规模适中三大特点。

　　从募集规模来看，28支公募REITs合计首发规模925亿元，已有4支公募REITs合计完成约50亿元扩募。首发规模从8亿元至109亿元不等，最大单只募集规模为109亿元。另外，首发募集中，战略配售占比(含原始权益人)约72%，机构投资者占比达92%。

　　根据白皮书，截至今年6月30日，28支已上市的公募REITs一级市场发售均较为顺利，整体认购倍数较高，其中网下平均认购倍数约70倍，公众配售平均认购倍数约119倍(均含首批)，整体呈现募资阶段投资者热情较高，底层资产具备类型丰富、质地优良、分红稳定等特征。

　　上海交通大学上海高级金融学院学术副院长、金融学教授严弘介绍称，我国REITs从基础设施起步，其中的绿色环保和高速公路类REITs的底层资产为特许经营权类，在全球REITs当中缺少先例，具有鲜明的中国特色。“C-REITs在过去2年时间里从无到有，通过快速迭代的方式，引入了多种特许经营权、产权类底层资产，在保护投资者利益、呵护初生REITs市场有序发展的前提下，不断推动了REITs品类、规模双扩容。”他表示。

　　白皮书指出，我国基础设施公募REITs市场已由试点阶段正式迈入了常态化发展阶段，并在试点阶段取得了推动制度建设、扩展资产范围、完善监管机制等方面的显著成效，在服务经济高质量发展方面发挥出重要价值。现阶段公募REITs在市场化建设方面仍有一些需要解决的问题：在资产供应方面，我国公募REITs市场仍存在可发行的资产类型不足、活跃的市场化发行人占比过低、部分审核标准细化程度不足、发行审核周期较长等情况；在机构参与方面，我国公募REITs市场也面临资金运用、回收及杠杆率等方面均受到限制、部分资产的一级发行估值偏高、战配缺乏定价权、二级市场投资者对公募REITs产品认识不足等问题。

　　基于上述问题，白皮书提出六点政策建议，包括优化审核机制，提高审核效率；鼓励市场化机构参与发行；加强二级市场投资者教育、完善公募REITs信息披露机制；优化大宗交易市场衔接机制；引入CMBS等配套融资工具；构建我国多层次REITs市场等。