实地探访底层资产 第二批公募REITs近日发售

　　第二批公募REITs将于近日启动发售，在首批REITs的可观收益吸引下，不少投资者翘首以盼。

　　近日，中国证券报记者实地探访本次获批的建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金（简称“建信中关村REIT”）的标的资产——位于北京市海淀区中关村软件园内的互创中心5号楼、协同中心4号楼和孵化加速器，了解在实际运营层面中的租户稳定性、租金收缴率、现金流等情况。

　　实地探访标的资产

　　建信中关村REIT的底层标的资产包括中关村软件园的互创中心5号楼、协同中心4号楼和孵化加速器三栋楼，三栋楼建筑面积合计达16.68万平方米。中关村软件园聚集了百度、腾讯、新浪等700多家国内外知名IT企业总部和全球研发中心，区域产业聚集效应明显。在我国所有大产业园区中，可归属为一线城市核心物业类型的资产非常稀缺，尤其是实现了科技产业聚集的产业园，这也是中关村软件园最大的优势之一。

　　中国证券报记者到达孵化加速器这栋楼时已是下午六点左右，楼下停满了各类代步工具。走进楼里，一楼可见不少即食便利店，比如星巴克、赛百味等。楼内建筑面积超5万平方米，通过楼层指示牌可以看到，出租率相对饱和。中国证券报记者在参观时发现，几乎每层每个办公区都亮着灯，既有初创型企业，也有龙头知名企业。

　　第二站探访的是互创中心5号楼，建筑面积达8万多平方米，包括A、B、C、D四个区，一楼喜茶店门口堆满了外卖纸袋，除了外卖小哥，偶尔还有穿格子衫的程序员手捧饮料杯进出。整体楼宇建筑颇具设计感，中国证券报记者在一楼和三楼等楼层看到了科大讯飞、国盾量子、能科股份等公司。据相关负责人介绍，互创中心5号楼以人工智能、量子通讯、工业互联网、移动互联网、大数据为核心聚集方向。

　　到达第三站——协同中心4号楼时已是晚间七点多，大楼灯火通明，楼下停放了大量共享单车，显然还没到程序员们下班的时间。协同中心4号楼建筑面积有3万多平方米，由度小满及其关联公司整租。

　　现金流稳定

　　公募REITs实现公募基金持有非上市公司股权，取得基础设施项目完全所有权或特许经营权，当前已获批的公募REITs可分为特许经营权类和产权类。公募REITs通过对标的资产的长期持有，以期获得项目租金、收费等稳定现金流，并将每年90%以上的可供分配金额分配给投资者。因此，出租率、租金以及平均租赁期限等成为标的资产的重要评判指标。

　　资料显示，互创中心5号楼、协同中心4号楼和孵化加速器三栋楼，2021年6月末的出租率分别达到90%、100%和99%。这一数据远超其他同类产业园。整体来看，三栋楼的总租户有69家，平均租赁合同期限为2.93年，平均出租率达95%，资产估值合计30.73亿元。

　　具体来看，截至2021年6月，互创中心5号楼当月租金收入约904万元，上半年营业收入达到5445万元，经营净现金流约4080万元；租赁合同加权平均期限约3.34年。共51家租户，以互联网等高科技企业为主。协同中心4号楼出租率100%，平均租金水平173.45元/月/平方米，租金增长率为每两年增长5%。从历史营收和经营现金流来看，今年上半年营收约2241万元，净现金流约1621万元。而作为优质企业聚集地的孵化加速器，部分租户在租赁期内合同租金每年将有2%-5%的增长，今年上半年营收约3583万元，净现金流约2811万元。

　　中国证券报记者了解到，租户若要退租会提前通知园区，园区会提前寻找安排下一位租户，空置期较短。实际上，有不少企业希望入驻，园区内处于“一房难求”的状态。“现在处于供不应求的周期。”上述相关负责人表示。

　　至于租户的收缴率，三栋资产中大多数租户的收缴率非常及时，而且对于重要的现金流提供方，园区还会进一步核查现金流。

　　资料显示，项目在2018年-2020年，分别实现营业收入1.76亿元、2.14亿元、2.02亿元，经营净现金流1.22亿元、1.59亿元和1.37亿元。