哈尔滨楼市新政不是老配方

　　【环宇杂谈】

　　哈尔滨出了新政，不代表东莞昨天发布的二手房指导价就可以撤回了。

　　李宇嘉

　　近期，楼市降温，行业姿态千奇百怪。企业层面，有向政府“求救”的，有割肉卖物业或卖股权求生的，有陷入债务危机的；城市层面，有发布“限跌令”的，也有撑不下去而救市的。10月10日，哈尔滨出台楼市“十六条”，被市场看作政府出手防范楼市过快遇冷的重要举措。业内人士认为，如果没被叫停，哈尔滨的行为就有信号意义了。

　　过去每一轮政策松绑或刺激，往往就是从边缘突破到星火燎原的。显然，更高层考虑到了这一点，绝不能给市场传达刺激楼市的信号，绝不能将楼市作为短期刺激经济的手段，不然长效机制就要打折了。所以，哈尔滨的“十六条”新政，设计也是蛮用心的，绝非你想象的老配方式的救市。

　　仔细看新政，我们发现，纾困供给端才是政策的重点（而不是刺激需求端）。因为，70城房价指数整体还在上涨（8月份新房有59个城市的房价同比上涨），全国商品房开发和销售都保持两位数增长态势，今年1-8月的商品房销售额增速高达近23%。目前，行业在需求端上，还保留着一定的温度，“高位平衡”是很恰当的描述，很多城市还在调控，问题出在了供给端。

　　主要是因为，各种融资渠道都在收紧，而近期行业信用风险事件频发，让供给端的资金链面临空前的压力。这种压力与信用风险事件形成反馈和循环，一方面通过抵押物价值损耗，可能危及金融资产质量；另一方面会降低需求端预期，导致需求下滑，反过来会让供给端从卖地到开发、再到销售和竣工交付这一链条难以顺畅循环，直接结果就是房屋无法交付。

　　这会造成大面积的烂尾和小业主维权。调控房地产，从短期来看，目的不是打压，而是稳定，特别是社会稳定。既然是稳定，政策就该逆风向而行事。像哈尔滨这种土地流拍率高、新房和二手房价格连续多月下降的城市，调整政策在情理之中。“十六条”新政中，预售条件放宽、预售资金监管放松、土增税预征率下降、延长购地资金缴纳时序等，都是这种思路。

　　当然，纾困不是刺激。所以，只有那些年度信用等级为绿牌和蓝牌的开发企业，才能享受预售政策宽松的红利，否则一味地降低预售门槛，超提预售资金，一样会带来交付质量问题，甚至是跑路。而且，下调土增税预征率、延长购地资金缴纳时序，意味着地方政府要牺牲税收和出让金，给市场让利，让供给端循环起来，从而确保市场稳定和小业主的权益。

　　这是一个好的信号，总比一味地刺激大家买房、炒房等短视行为要好。回到需求端的8条政策，足可以发现，哈尔滨的总基调挖掘潜在的购房需求，并与人口、产业和城镇化协同推进。比如，首套房购置补贴、人才购房补贴是为吸引人才，打造区域中心城市，毕竟，哈尔滨常住人口连年下滑，“七普”显示常住人口1000.99万，保住“千万人口”城市的压力很大。

　　比如，实际用于居住用途的公寓房屋，水、电费执行民用价格标准，意在培育租赁发展；放宽二手房公积金贷款房龄年限，意在促进价格整体较低的存量房流转。而且，8条政策中有4条是公积金政策，包括异地贷款、组合贷款等等，目的是为了增强购买力，降低购房成本，这与国家鼓励新市民、年轻人、无房户扎根城市的整体逻辑一致，也在推进公积金改革。

　　总的来看，哈尔滨“十六条”楼市新政，并未有“出格”的地方，并未跨出“一城一策”的边界。也就是说，哈尔滨出了新政，不代表东莞昨天发布的二手房指导价就可以撤回了。只要购房利率不降低，杠杆率不变，贷款集中度政策变，交易税费不变，地方权限内调整，不影响大局。打造强省会，集聚人口、改善面貌、基建跟上，楼市还很重要，特别是像哈尔滨。

　　（作者系房地产资深研究人士）

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