二线城市崛起：新年首拍楼面价破3万

　　主战场转移

　　荆海燕认为，从杭州土地市场表现来看，目前尚处理性。尽管新年首拍大关地块有15家开发商参与，而且很多都是杭州本土或者在杭州发展比较好的开发商，但该地块的地价仍然没有突破板块内最高价格。

　　“杭州属于强二线城市，城市经济实力以及人口的吸聚能力强，因此需求端持续保持较高热度，2018年下半年以来受整体楼市降温影响，杭州的市场降温也较为明显。从杭州新年的首拍来看，显示出房企对于杭州市场的良好信心，平稳中略带个别热点或许将成为杭州土地市场的大概率表现。”张波也认为，需要更为客观看待杭州首拍地价出现溢价，不要过度关注“溢价”本身，而要关注地价是否稳定，不要过度关注某一两块地价水平，而要整体来看城市土拍情况。

　　张波认为，单从房价来看，杭州为代表的强二线城市未来3-5年还很难超超“北上深”，但一线城市已经逐步由增量市场变成存量市场，随着一手房市场在一线城市的逐步量缩，二线城市将成为商品房的主力市场，也是未来房企的重要战场。

　　从全国土地市场来看，房企主战场已经转移。中原地产研究中心统计数据显示，2018年50大城市合计卖地3.74万亿，卖地金额年内涨幅最低。其中，超过千亿土地出让金的城市有11个，合计有杭州卖地2500亿。另外，上海、郑州、重庆、苏州、北京、武汉、广州、宁波、成都、天津10个城市卖地也达到了1千亿以上。

　　“2018年杭州土地出让金额是全国最高的，2500多亿，可以看出房企对杭州未来发展预期总体向好，起码对这个城市是有信心的，因为很多城市可能流拍会更严重。从目前整体市场情况看，一线城市拿地难度比较大，二线被大家看好。而杭州则在二线城市中成为被看好的龙头城市。当然，这也与杭州这两年积极推地有关。因为未来有亚运会，土地财政是基建资金的主要来源。所以，无论是2018年还是2019年，杭州都会是推地积极的城市，政府也会拿出品质较好的土地。”荆海燕称。

　　从2018年土地市场整体表现来看，房企主战场也逐渐在发生变化。中国指数研究院数据统计显示，2018年，全国300城市土地出让金总额为41644亿元，同比增加2%。一线城市土地供需同比走低，揽金总额缩水逾一成。北京、深圳收金同比下滑；二线城市供求同比走高，受调控影响收金略降。三四线城市共19城入榜，佛山、常州入围榜单前20。

　　“全国多城市土地成交金额依然处于高位，特别是一二线城市，房企对住宅类土地拿地积极性较高。出现流标的地块主要是具有多重复杂属性，导致房地产企业拿地意愿不强烈。最近信托等资金监管严格，导致房地产企业对地块总价较高的地块相对谨慎。三四线城市土地市场明显活跃。2018年，大量的房企进入三四线城市拿地，推动了热点城市的土地销售额历史同期记录。”中原地产首席分析师张大伟表示。