万亿长租公寓市场 VC/PE如何投资布局？

　　多种模式探索盈利可能性

　　面临市场上诸多长租公寓间的房源竞争问题，卫哲表示，蓝领公寓和白领公寓的选址条件有所不同，不会有过多的竞争。有些白领公寓遇到经营困难也开始想做蓝领公寓，但卫哲认为，蓝领公寓对精细化管理的要求更高，白领公寓想转型做也没那么简单。比如蓝领公寓一个房间可能住4-6个人，管理上需严禁吸烟。很多人进进出出，更需要做好安全消防工作。

　　“各大运营方比拼的核心还是两点，一是通过充足的资金和资源优势，拿到更多房源。二是团队的运营管理能力，当管理规模达到数万间、数十万间房时，管理体系能够支撑业务体量，同时把空置率降下去。”上述一线机构投资人说。

　　他认为，虽然有观点认为各家运营方为抢房源而抬高价格，可能间接导致房租的上涨。但抢房源是小规模的现象，不会是常态化操作。毕竟一线城市终端房租市场继续上涨的空间，也很有限。

　　对于长租公寓是否真正能够实现盈利，各方仍持不同看法。潘石屹近期曾表示，长租公寓回报率低，考虑资金成本很难赚钱。上述投资人对此表示，从地产开发商角度来说，国内的地价成本太高，作为开发商建楼盘不卖而自持去租，由于国内租售比不高，大概率会亏钱。

　　“但国内长租公寓的主体不是开发商自持公寓，而是像链家的自如、我爱我家的相寓这样的品牌，”他说。假设用8000元收一套房，把三间房改造成四间，以10000元的价格租出去，一年可以赚2.4万元。如果投入成本是四五万，那么两三年就能够收回成本。所以对主流公寓来说，赚取租金差的财务模型是成立的。

　　第二，运营方可以参照美国市场，将物业自持证券化做房地产reits，证券化之后更容易实现盈利。但现在限于国内政策环境，reits模式仍在摸索之中。去年10月，“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”在深交所正式获批，系国内首单长租公寓资产类REITs产品，也是国内首单权益型公寓类REITs。

　　据了解，新派公寓与其投资机构赛富投资基金联合发起的赛富不动产基金，于2013年收购了位于北京国贸核心区域的七十年住宅产权物业，然后对其进行全面改造成品牌公寓长期持有并运营，期间实现了租金坪效和资产价值的增长。

　　另外，有些自持公寓可以赚资产增值的溢价。像自如这种有约50万规模的房源、上百万用户的运营方，做社群、线上APP，也有故事可讲。

　　华平曾投资魔方公寓、盛煦地产，同时也是自如的主要投资方之一。“这个经济模型在成熟市场已经完全得到验证。”华平合伙人、中国高科技组投资负责人丁毅在今年1月自如公布A轮融资时曾透露，公司在北京市场已经实现盈利。

　　在退出渠道的选择上，前述一线机构投资人表示，一方面，长租公寓做到几十万间房源的体量，可以在港股、美股上市。虽然可能还未实现盈利，但国外也认可这种模式。另外，拿房源有区域化的特点，当头部玩家发展到一定阶段再继续扩规模会选择并购，所以并购退出是更大概率的事件。(编辑 林坤)