万亿长租公寓市场 VC/PE如何投资布局？

　　导读

　　对VC/PE机构来说，在长租公寓市场如何挖掘投资机会？这门生意对运营方的主要考核点是什么，未来又将如何实现盈利和退出？

　　近期，房租飞涨话题引起大量关注，我爱我家前副总裁胡景晖关于长租公寓助推房租上涨的言论，更是将长租公寓推上风口浪尖。

　　一方面，长租公寓是潘石屹眼中不赚钱的生意，杭州长租公寓鼎家近日因资金链断裂而破产的消息，也引发诸多对长租公寓运营风险的担忧；另一方面，在政策红利、万亿市场前景的预期下，VC/PE机构、地产开发商、酒店集团等资本方早已入局长租公寓市场。

　　对VC/PE机构来说，在长租公寓市场如何挖掘投资机会？这门生意对运营方的主要考核点是什么，未来又将如何实现盈利和退出？

　　四类玩家角逐万亿市场

　　“长租公寓是万亿级别的市场，其中存在很多机会，而且政策在向这方面引导。在美国市场，有多个长租公寓的品牌运营方是百亿美金市值级别，但中国的长租公寓品牌运营方还没有上市的。”一位一线投资机构投资人对21世纪经济报道记者说，该机构在长租公寓领域也有所布局。

　　据了解，目前长租公寓市场以集中式和分散式两种模式为主，运营方主要有四种类型，即开发商系、酒店系、中介系和创业系。VC/PE机构主要对创业系进行投资，包括魔方公寓、蛋壳公寓、安心公寓等。一些资金量较大的PE机构也参与到中介系的融资中，如今年1月，华平投资、红杉资本中国基金、腾讯联合领投了链家旗下自如的40亿元A轮融资。

　　几类派系的差异在于，开发商系如万科、碧桂园等，有物业资源优势，更擅长做集中式长租公寓；酒店系有存量物业，规模化的管理体系也很成熟；中介系扎根在传统社区有房源及获客的优势，且有线下门店资源，管理成本会更低，更适合做分散式长租公寓。

　　“总结来说创业系很吃亏，2015年左右有很多互联网的人跨界做长租公寓，把经济型酒店等存量物业盘下来装修改造，一个项目投入好几百万。但经济模型算下来可能还不如酒店运营，大部分是不赚钱的。”上述投资人对21世纪经济报道记者分析说。

　　对应来说，分散式公寓早期拿房成本没那么高，有一批创业公司因先发优势而发展起来。但现在随着拿房成本越来越高，这种规模不经济的生意，对创业公司来说也越来越难做。

　　不过上述投资人认为，创业团队如果跟房地产公司绑定做长租公寓，仍然存在一定的机会。他解释称，这种模式类似世联行运作的红璞公寓，世联行主要业务是帮助开发商做新房代理销售，但由于政策原因，有些开发商的自持房源不能卖、只能出租，还有些商住房受政策影响流动性较差，这些开发商有运营长租公寓的需求但缺乏经验。世联行的红璞公寓跟开发商合作，拿到的房源大多是精装房，投入软装的成本没那么高，便于轻资产模式扩张，也帮开发商盘活了资产。

　　嘉御基金则避开竞争激烈的白领公寓市场，对定位蓝领公寓市场的安心公寓进行了投资。据了解与白领公寓相比，蓝领公寓的房间改造成本更低，安心公寓能够为蓝领提供接近群租房时的价格，但总体来说居住条件更好。

　　嘉御基金创始合伙人卫哲对21世纪经济报道记者表示，嘉御基金投长租公寓时主要看两项指标，即入住率和单店投资回收速度。首先，很多白领公寓入住率难超过70%，闲置资产很多，但安心公寓的入住率常年维持在95%以上。

　　究其原因，不是白领公寓运营方的管理问题，而是白领租客本身流动性强，不再续约后公寓需重新招租，营销成本不断产生，房屋空置率就成了问题。安心公寓做的是B2B2C的生意，跟餐饮公司、航空公司等需要为员工提供包住条件的企业签约，提供类似工厂宿舍的床位。虽然企业有员工的流动性，但企业所定的床位是固定的，2B企业的稳定性让安心公寓的入住率能够有所保障。

　　第二，很多集中式的长租公寓通常会跟物业一次性签下十年甚至更长时间的合同，但运营中收回成本通常就要五到七年。但安心公寓由于入住率高，单店基本在开业三个月后能够实现盈利，在一两年内回收投资成本。