房租急涨谁之过： 抢占房源机构短兵相接 规模赛跑放大房租上涨

　　规模扩张期的抢房潜规则

　　长租公寓市场兴起于2010年并在资本助力之下于近两年走到“风口”之上。而在长租公寓领域，至今盈利模式未明。易居企业集团旗下克而瑞研究中心统计显示，自2017年以来，至少有八家长租公寓宣布倒闭。而这八家多是因为资金链断裂导致的生存危机。对于留下的玩家们而言，规模赛跑是他们所认同的最好的解决方案。

　　蛋壳公寓创始人兼CEO高靖曾对21世纪经济报道记者表示，据他测算，长租公寓单间可以盈利，只是在高速发展期，利润无法平衡发展需求。他坚信，当规模发展到一定阶段，也就是增长量占存量比例较低的情况下，盈利没有问题。

　　那么，长租公寓运营商究竟采用何种方式扩张规模呢？世联行集团副总经理兼世联红璞公寓总经理甘伟向21世纪经济报道记者透露，“现在市场上一些中介机构在争抢房源时主要采取的就是提高价格方式，就像买地一样，以高价取胜。”

　　甘伟进一步解释称，“在抢占房源时，分散式和集中式领域的各大长租公寓机构采取模式有所不同。在面向小业主的分散式长租公寓领域，由于承租期比较短，一般在三年左右。这意味着为了财务指标，分散式公寓运营者更有动力寻求短期内大规模扩张，也因此出现更多短兵相接的现象。”

　　8月16日，21世纪经济报道记者获取的某长租公寓路演实录中，一位长租公寓高管向资本方阐述相关模式时明确表示，公寓只有不断变大才能在市场获得主动权、定价权、利益权。“租房市场主要关注两部分：一是获取房源，二是根据房源获取利润。第一年我们按照常规利润抢夺市场房源，抢夺定价权；第二年开始，扩大利润差，收获房租增长红利，公寓通过专业数据分析选址，争夺红利增长潜力小区，让优质资产从源头可控。该策略已经被结果验证，例如：上地新盘融泽嘉园，第二年市场涨幅达到17%；建国门华侨村小区，市场涨幅20%。”上述长租公寓高管如是陈述。

　　不过，甘伟认为，各大机构为争抢房源提高价格并不必然意味着房租就随之提高。“中介机构提高价格只是为了获取房源，房租上涨与中介抢房源抬价没有必然联系。实际上，中介机构如果想要把这种成本转移给租客是非常困难的。因为房屋租赁不属于投资行为，而是属于功能消费属性，租金的高低取决于消费者的收入水平和承受能力。”

　　我爱我家相寓副总张多也认为，大规模抢占房源不会必然导致房租上涨。“目前租赁市场仍是市场化行为。北京足够大，选择空间也足够多。如果机构想要通过囤积房源达到控制市场价格的目的，就需要锁定非常大比例的市场房源。就好比大米，如果在市场上供给非常充足，要想囤积大米炒高价格需要有能力控制相当大比例的大米，此外还要考虑大米是否有替代品。另外，租赁不像买卖，买卖有公开的数据可供参考市场的趋势，租赁并没有，只能看内部情况。我们根据内部数据来看，租金也没有明显涨幅。”张多说。

　　那么，为何机构在抢占房源过程中出现抬价现象呢？中原地产分析师张大伟认为，资本大量涌入长租公寓市场，但租赁市场并没有多少是新增供应量。“存量改造本身并不产生新增供应，只是通过升级或者分割获得投资溢价。租赁市场本身供需结构就紧张，因此，长租公寓抢占房源行为就放大了这种紧张现象，这相当于多了一道关口赚取租金差价。以北京为例，目前市场上已经出现了几十万套分散式长租公寓，局部区域占比甚至高达40%。在这种背景之下，分散式长租公寓租金比房东直租普遍高出30%以上，叠加对房东直租的心理影响，分散式长租公寓规模扩张对房租上涨具有放大效应。”张大伟说。