深圳黄埔雅苑"炒物管"风波:停车场属业主or开发商?

　　停车场到底属于业主还是开发商？今年7月，深圳黄埔雅苑业主为了争回小区停车场收益，炒掉了开发商指定的物管公司，自己找来新物管。但记者日前采访时看到，旧物管仍然牢牢控制停车场收益。这场旷日持久的停车场争夺战引起各方关注。

　　业主“炒物管”拟争回停车场收益

　　深圳黄埔雅苑一期2001年入住，当时，小区的物业管理为开发商和记黄埔地产(深圳)有限公司下属公司——和记物业服务(深圳)有限公司。2010年小区成立业委会后，业主委员会与旧物管因为小区停车场所有权等问题产生矛盾。　

　　2011年10月，黄埔雅苑召开业主大会，决定通过招投标确认新物管。今年6月，黄埔雅苑业委会与新物业——中航物业签署物业服务合同。按约定，7月1日起，新物管全面接管黄埔雅苑物业管理工作，小区停车场收益，扣除新物管必要管理费用，归全体业主所有，开发商不再享有收益。

　　但开发商称，根据物权法及其与全体业主的买卖合同约定，其拥有停车场的权属并可取得收益，旧物管也要求继续管理停车场并收费。7月初，旧物管工作人员撤出停车场，但并未移送收费系统。

　　记者19日看到，停车收费标价牌上显示的收费单位是“黄埔雅苑停车场”，负责现场管理的是新物管工作人员。

　　据业委会主任何刚介绍，按照《深圳经济特区物业管理条例》，一个物业管理区域应当由一个物业服务企业统一提供物业服务，停车场和会所不能和小区分割管理。新物管向深圳市交警局停车场地管理科提出申请，最终办到了新的《深圳市经营性停车场许可证》，今年8月22日生效。

　　但开发商认为，旧物管依法申领了该小区《停车场经营许可证》并已通过2012年度年审，发证有效期至2014年8月31日。在上述经营许可证并未作废的情况下，小区却出现了另一套《深圳市经营性停车场许可证》，两证并存给停车场经营管理造成了混乱。开发商告诉记者，已向深圳市交警局提起行政复议。

　　双方各执一词

　　对于“两证并存”的尴尬，深圳市交警局相关负责人解释称，当时黄埔雅苑业主一方提交了相关材料，而且新物管事实上对停车场实施着管理，因此向新物管颁发收费许可证。但他强调，新物管拥有停车场管理权并非意味享有收益，“收益还需另外约定”。

　　何刚说，2007年10月出台的物权法第73条规定：“建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房，属于业主共有”。至于购房合同中由开发商单方面约定的“小区停车场所有权归开发商所有”，这是开发商的“霸王条款”，业主表示不服气。

　　而开发商之所以有底气“叫板”深圳市交警局，提出行政复议，同样是依据物权法。物权法第74条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”开发商表示，停车场可以整体管理，但不能侵占开发商的收益权，开发商可以与新物管签署合同约定收益分配。

　　记者了解到，黄埔雅苑的停车场归属之争并非个案。在全国很多地方，停车场成为小区业委会与开发商之间争夺的焦点。

　　呼吁出台实施细则“定纷止争”

　　对于业主和开发商都拿物权法当依据但却各执一词的现象，法学专家指出，物权法的颁布实施，在物权概念和意识的普及、为司法机关裁判案件提供依据等方面发挥了巨大的作用。最高人民法院有必要出台更多相关司法解释和实施细则，对部分条款涉及的内容进一步予以明确。

　　还有专家指出，目前最高人民法院已出台《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等司法解释，但依然难以完全满足公众的广泛需求。建议司法部门围绕老百姓争议的焦点，充分调查研究，出台更多配套规定与实施细则，让物权法更好地发挥“定纷止争”作用。