住房租金税新政助力中小微企业降成本

　　深圳市房地产研究中心 李宇嘉

　　近日，针对个人出租房屋，广州市发布了适用普惠性税收减免的政策。除广州外，今年以来京沪深等城市均相继启动个人出租住房税收减免模式，综合征收率全线下调。自2016年底房地产调控以来，各地楼市一直处于“加税”通道中。个人出租住房降租金税，再加上租金抵扣个税，彰显楼市供给侧导向的“结构性减税”，力促租赁供求市场活跃。

　　2019年“新个税法”实施以后，“租房抵个税”在实践中一度遇到“落地难”的尴尬，原因是租客以房租抵扣个税时，需要房东及房屋信息，但房东担心提交信息后或被征税而拒绝配合。按个人所得税法、房产税暂行条例，租金收入须缴税，但缴税或变相抬高租金，而公共服务与租赁基本不挂钩，导致征管难，租房不缴税“存在但不合法”。因此，当前需要设计一个规则，即便租客最后承担租金税，也要比租客享受的抵扣红利少，这样租客还是受益者。

　　从北上广深租金税新政看，不管是税率还是起征点，调整幅度都较大。事实上，这也是在向社会传递一个积极信号，有关部门大幅降低租金税，意在降低租赁成本，特别是以“低税率、高起点”打消出租方顾虑，鼓励他们出租住房。因为即便由出租方承担缴税，税负也很低。由承租方承担税负，考虑到个税前抵扣，承租方也将受益，社会整体税负进一步降低。

　　从笔者调研情况来看，如果承租租赁企业的房屋，租客可以公司房东的名义顺利申报个税抵扣，这是因为机构租赁服务收益纳税与个人抵扣完全隔离。笔者认为，结合租金税新政和租房抵个税，政策将从税收角度培育和壮大机构租赁。进一步而言，机构租赁基于缴税和服务租客的诉求，向辖区政府申报租客在教育、医疗、就业保障等公共服务上的基本权利诉求，这或许是践行“租购并举”住房新制度的可行路径。目前，住房城乡建设部确定的18个租赁试点城市，机构租赁的渗透率还不足20%，私人房东仍是租赁供给主体。因此，多地税收优惠出台时机非常及时。

　　作为我国新住房制度重点的“租购并举”，一揽子政策和措施将相继“落地”和实施。再加上“租购同享”（公共服务）是租赁崛起的关键，租赁供应附加的基本公共服务将逐步完善。未来，除了抵扣个税需要开具租赁备案证明外，承租方子女接受教育、住房公积金提取、居住证办理、申请最低收入保障、创业注册合法地址，或公司报销租金等等也都要开具相关证明。因此，租金不缴税“存在但不合法”的现象将渐趋减少，个税新政和租金税新政，都意在往这一方向进行引导。

　　此次多地的减税措施有一个重要的背景，就是今年以来，针对中小企业、小微企业减税的各项政策开始落地。财政部、国家税务总局日前发布《关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内，减征城市维护建设税、房产税等“六税两费”，个人出租房屋所有人也因此受惠。

　　国家税务总局信息显示，目前全国31个省、自治区、直辖市均已明确小微企业“六税两费”按50%幅度顶格减征。因此，北京和深圳对于月租金10万元以下的综合征收率，从5%降至2.5%，适用的就是上述小微企业税费减半的政策。事实上，近年来随着“大众创业、万众创新”的推进，互联网、创意文化等相关新兴行业蓬勃兴起，办公空间需求相对灵活，远程办公也开始兴起。为了降低租赁成本，租房（住房）创业很普遍。所以，此次“个人出租房屋”减税，一大批中小微企业将受益，特别是初创型的中小企业，租金等前期投入成本的降低至关重要。

　　此外，员工住房成本的降低，某种程度上也是企业用工成本的降低，这是“降成本”改革接地气的体现。毕竟，现在租房成本是年轻员工、刚入职员工的最大成本支出。租住成本一旦降低，不仅有助于城市和企业招录和留住更多的员工，而且员工涨薪、跳槽的诉求也会进一步降低。在解决居住的顾虑后，员工全力投入工作的热情也会更高。因此，连同之前着力解决的融资难题、减税降费、降低网费、公租房建设、打造创业空间等，出租住房“减税”也是这一揽子“降成本”措施的组成部分，由此合力推进“降成本”结构性改革。