【中证快评】李宇嘉：集体经营性建设用地入市将为房地产市场带来可持续有效需求

　　近日，土地管理法和房地产管理法修订，删去了现行土地管理法关于从事非农业建设使用土地的，必须使用国有土地或征为国有的原集体土地的规定，扫清集体经营性建设用地入市的法律障碍。同时，24日六部委联合发文，推进土地经营权入股发展农业产业化经营试点。最终目的是，实现到2020年，建立城乡统一的建设用地市场，赋予农民同等的土地权益，实现城乡一体化。

　　农村“三块地”，即农耕地、非农建设用地和宅基地。非农业建设用地入市，方向是农业产业化（包括特色产业、休闲农业、乡村旅游、农村电商等）、住房租赁等，“商品房化”和“房地产化”是禁区。因此，非农建设用地入市，不包括宅基地上建设的小产权房，也就是绝无小产权房市场化（转正为商品房）。非农建设用地入市，对房地产的影响主要有两方面：直接的影响就是扩大了城市租赁住房供应的来源渠道，而且是低成本租赁住房的来源渠道；间接的影响就是农民通过土地承包权，分享城市化、农业产业化和市场化红利，有了土地带来的持续红利，进城就业创业、买房的后顾之忧缓解了。

　　土地经营权入股发展农业产业化经营试点，这其中的土地，三块地都在里面，包括宅基地和非农建设用地入股，开展农业产业化经营，也包括农耕地入股，开展家庭农场、合作社、农业企业化经营。原有的承包经营权“两权分离”（所有权和承包权）后，土地碎片化、封闭运行格局明显，不适应改革开放40年来，城乡要素充分融合，不适应农业经营方式多样化、规模化、产业化，不适应农村人口大规模进城，农业成本上升，经营效率下降，不适应农民要获得财产权益等新形势和新诉求。

　　土地经营权入股发展农业产业化经营，农民靠土地入股就能分享农地产业化、市场化经营的红利。而且，这种红利是可持续的、永久的，不会随农民在乡务农，还是进城打工创业而改变。因此，土地对农民社保的保障功能进一步强化。有了这种保障功能，我国城镇化会进一步加速，也将为房地产市场带来可持续的有效需求。