中国家庭住房信贷报告：房贷风险来自7.8%中低收入人群

　　2015-2016年间，伴随住房市场调控政策的放宽，我国热点城市住房市场销售情况逐步复苏并走向火爆，期间库存得到有效去化。2016年10月，钢铁、建材等房地产上游行业呈现一定程度的好转，房地产终端需求旺盛对国民经济投资的拉动作用初现端倪。

　　然而与此同时，住房市场的过快升温不仅加重了城镇居民购买住房和偿还房贷的负担，也有可能为银行信贷系统积累较高风险。为预防房地产过热可能引发的金融风险，2016年起多地陆续出台一系列意在抑制房产泡沫的限购、限贷等调控政策。

　　西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心（CHFS）在2011、2013、2015的三轮全国家庭抽样调查获得了有关家庭收入、住房、信贷状况等方面的微观经济数据，在此基础上我们综合宏观数据对中国家庭的住房贷款发展状况进行剖析，试图理清住房贷款的发展状况、增长来源和各类家庭偿债能力，识别当前住房贷款潜在风险的群体及其规模，为各界清晰把握当前我国住房贷款的实际状况和发展趋势提供参考。

　　家庭住房贷款总量持续增长，调控政策松绑后增长加速

　　近年来我国全社会住房贷款余额持续高速增长，从2011年6月的6.8万亿增长至2016年6月的16.6万亿。

　　从2011-2015年的住房销售数据看，以2013年7月为界先后经历了两次从回落到复苏的周期。同时，在2011-2013年的周期内，针对住房需求的限购、限贷等调控政策一直从紧；然而在2013年8月-2015年末的周期内，以2014年7月住建部开始提出“消化库存”战略和9月底“930”新政为分界点，调控政策经历了从收紧到放宽的转折。

　　从历年数据（图2）看： 2010-2012年间出台的一系列严厉的调控政策导致2010-2012年间住房销售增长放缓，购房贷款增速下滑；而2012-2013年间住房市场销售的回升导致购房贷款迅速增长；2013-2014年间住房市场销售出现负增长，同期购房贷款增速回落；2014年7月起调控政策逐步放宽，加之2015年住房市场复苏，购房贷款再次迅速增长，且增速超过2013年高点，呈加速增长态势。

　　户均贷款额的加速增长是房贷加速增长的重要原因

　　我国住房贷款余额的增长一方面是由于拥有房贷的家庭户数增长，另一方面是由于拥有房贷家庭的户均贷款余额增长，而户均贷款额的增长是房贷加速增长的重要原因。

　　根据西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心（CHFS）数据，我国拥有尚未还清的住房贷款余额的家庭占全国家庭的比例从2011年的6.9%上升至2015年的9.4%。

　　根据这一比例计算全国有房贷家庭的户数，我们发现2013年有房贷家庭户数相比2011年上升23.1%，2015年相比2013年则上升12.8%。此外，2013年末房贷余额总量相比2011年上升37.3%，2015年末房贷余额总量相比2013年上升44.7%。

　　在两个周期内，拥有房贷的家庭户数增长幅度有所放缓，但同期房贷余额总量却在加速增长，可见有房贷家庭的户均房贷余额在加速增长。

　　若将各年房贷余额总量除以当年拥有房贷的家庭户数，得到有房贷家庭的户均贷款余额。这一数字从2011年的24.4万元增长至2015年的34.0万元。并且，在2014年7月调控政策开始松绑和2015年新一轮房价上涨前，2011-2013年有房贷家庭的平均贷款余额增长相对较慢；而在政策松绑和新一轮房价上涨周期中，2015年户均贷款余额呈跳跃式加速增长。

　　综上，2011-2013年间的全国房贷总余额增长相比于2013-2015年更多地由于拥有贷款的家庭数量增长，户均拥有贷款余额增长的贡献相对后期较低。而2013-2015年间的全国房贷总余额增长则更多是由于户均贷款余额的增长。我国住房贷款增长呈加速态势，其主要原因在于拥有房贷家庭的户均房贷余额在加速增长。

　　户均余额的加速增长主要由原有贷款家庭再贷款导致

　　2013-2015年间，有房贷家庭户均房贷余额的加速上升可能有三个因素导致：1．新购住房价格加速上涨；2．新购住房杠杆率加速上升，亦即每套新购住房的贷款比例提高；3．原有贷款家庭再贷款购房。我们认为户均贷款余额的加速增长主要为原有贷款家庭再贷款导致。

　　我们通过历年商品房销售总金额/销售总面积计算出历年商品房成交均价，以此考察2011-2015年期间的房价变动趋势。

　　可见，尽管2015年房地产市场有所复苏，但2014年房地产市场的萧条导致2013-2015年全时期内商品房成交均价相对前期增长更慢。然而与此同时，2013-2015年户均房贷余额相比2011-2013年增长更快。购房均价上涨并非2013-2015年户均房贷余额加速增长的主要原因。

　　另一方面，2014年下半年起住房市场信贷调控政策开始松绑，放宽二套房认定标准、降低房贷利率、降低首付比等一系列宽松政策则刺激了家庭购房和借贷行为，提高了家庭新购住房的杠杆率。

　　根据海通证券姜超团队的统计，我国新增房贷/住宅商品房销售额从2011年的19%提高至2015年的39%，新购住房的杠杆率大幅提高。

　　可见，2011-2015年新购住房杠杆率持续上升，但增速较为平稳，2013-2015年间杠杆率并未加速上升。因此，尽管新购住房杠杆率的提高导致有房贷家庭户均贷款额的增长，但不足以构成增长加速的主要原因。

　　排除新购住房价格和新购住房杠杆率加速上升导致有房贷家庭户均贷款额加速增长的可能，我们认为原有房贷家庭再贷款购房是户均贷款额加速增长的主要原因。

　　根据CHFS数据，2011年拥有住房贷款的家庭有3003万户，假设这些家庭在2013年仍然拥有房贷，则按照2013年户均贷款余额计算这些家庭在2013年共计拥有房贷8.0万亿，相比2011年增长了0.6万亿。而2011-2013年间全国住房贷款余额增长2.48万亿，亦即这期间新增拥有住房贷款的家庭带来了1.8万亿的贷款余额增长。可见，2011-2013年间全国住房贷款余额的增长中，原有房贷家庭贡献了0.6万亿，新有房贷家庭贡献1.8万亿。

　　以此类推，我们可以计算出2013-2015年间全国住房贷款余额的增长额中，原有房贷家庭贡献2.8万亿，而新有房贷家庭贡献了1.6万亿。

　　两个时段进行比较，可见2013-2015年间原有房贷家庭为全国新增住房贷款的贡献大大超过2011-2013年间。原有房贷家庭再贷款购房是2013-2015年间我国有房贷家庭户均余额的加速增长的主要原因。

　　2011年-2013年间，在严格的限购限贷政策下，原有贷款家庭再贷款购房受到抑制，这一时期房贷余额总量的增长主要为首次购房及首次贷款家庭所贡献。而2013-2015年间，我国人口周期步入拐点，支撑住房市场刚性需求的适龄人口占比逐年减低，首次购房及首次贷款对住房贷款余额增长的作用开始走弱。并且，随着2014年各地逐步放开购房数量限制以及放松对多套住房的信贷限制，原有房贷家庭再贷款购房逐步活跃，在人口周期步入拐点的背景下成为住房贷款加速增长的重要推动力。

　　住房贷款主要由高收入家庭房贷构成

　　如果将全国家庭按照2014年全年收入平均分为五组：最低收入、中低收入、中等收入、中高收入、最高收入。每一收入组家庭中住房贷款拥有率如下：

　　从图中可见，由于购房能力的限制，最低两个阶层家庭的住房贷款拥有率近五年来徘徊不前。在2013年的房产牛市中，其因新购住房的增长显著提高了贷款拥有率，但2013年下半年市场见顶后，其新增住房贷款趋势放缓，同时随着旧有贷款的逐步还清，使其在2013-2015年间仍拥有住房贷款余额的比例降低。尽管随后一系列住房刺激政策出台，但在2014年人口周期拐点到来和新一轮房价上涨开始后，其按揭贷款购房的意愿未有提高。对于这部分群体，贷款购房的行为或许更多受人口周期和过高房价的影响，而较少受信贷政策放宽的影响。

　　中等及以上家庭的住房贷款拥有率持续增长。中等收入家庭在2011-2013年增长较快，2013-2015年增长放缓；中高收入家庭历年增长较稳定；而最高收入家庭在2011-2013年增长较慢，在2013-2015年则迅速增长。高收入家庭在2013-2015年间贷款拥有率呈跳跃式上升。尽管两个时期内住房市场都经历了回落到复苏的阶段，在2014年调控政策松绑后，高收入家庭住房拥有率呈跳跃式上升。

　　从图7户均住房套数来看，最高收入家庭户均住房拥有套数增长迅速，尤其2013-2015期间加速增长。这或许是由于2014年7月开始的调控政策放松刺激了高收入购房需求的释放。

　　从有贷款家庭的户均拥有贷款余额来看，高收入家庭在2011-2013年间户均贷款余额增长缓慢，而2013-2015年间迅速增长，调控政策对高收入群体贷款影响显著。

　　计算各收入组家庭所拥有房贷总额占全社会房贷总额的比重，可见高收入家庭所拥有的房贷占绝大多数。其中最高收入占比66%，中高收入占比17%。

　　为衡量各阶层房贷的风险程度，我们计算有房贷家庭的偿付收入比：即每年偿还的金额/当年可支配收入之比可以衡量家庭当前对房贷的承受能力。进一步，我们看每个收入阶层家庭的偿付收入比。我们从偿付收入比和收入阶层两个方面对有房贷的家庭进行分组，可以看到每组家庭占全部有房贷家庭的比例。

　　若我们设定偿付收入比>0.75为风险警戒临界值，则既属于最低收入家庭分组又超过警戒值的风险家庭占全部有房贷家庭的3.9%；中低收入家庭中风险家庭占全部有房贷家庭的5.1%；中等收入家庭这一数字为1.5%；中高收入家庭为0.7%；最高收入家庭为0.7%。

　　可见，存在一定风险的家庭主要来自最低收入和中低收入家庭，来自高收入组家庭的数量较少。最高收入家庭的偿付收入比总体较低，其大多家庭的偿付收入比低于0.25，是低负担家庭的主要构成力量。

　　从各组家庭所拥有的房贷余额占全社会房贷余额的比例来看，最高收入家庭中偿付收入比<0.5的家庭所拥有的房贷余额占全社会房贷余额的比例高达60.2%，成为稳定住房信贷安全的重要力量。另一方面，最高收入阶层中偿付收入比>0.1的家庭所拥有的余额总量占比相比较于其家庭数量占比显著提高，且其年度偿还数额相比其当年收入过高，潜藏有偿付压力。这部分高收入群体虽然家庭数量较少，但其拥有的房贷余额总量不低，可能构成一定的金融风险。

　　住房贷款风险规模

　　根据CHFS数据，偿付收入比在0.5以内的家庭占比达82%，0.5-0.75之间的家庭占比为6.3%，0.75-1之间的家庭占比2.9%。另外，存在8.9%的家庭偿付收入比高于1，亦即当年所得收入低于需要偿还的房贷，必须依靠存款或其它资金来源偿还。

　　如果偿付收入比体现了家庭当前对房贷偿还的承受能力，那么房贷收入比（房贷余额/年度可支配收入）则可以体现出其拥有的剩余房贷额相对其当前收入是否偏高，以此可以评估未来长期中所需要承担的房贷压力。因此我们可以从偿付收入比和房贷收入比两个角度综合评估，计算当前房贷压力较大的家庭规模。

　　如果一个家庭偿付收入比>0.75，则其当期面临的还贷压力已经相当紧张，潜藏有偿付风险。我们考虑其有可能所剩房贷余额或偿还期限较低可以通过其它渠道资金周转度过当下的紧张局面，我们将房贷收入比不高于2的家庭排除，亦即两年家庭收入即可还清贷款的家庭不列入风险评估。由此，我们考虑偿付收入比>0.75且房贷收入>2的家庭中会出现存在偿付风险的群体。这部分可能潜藏风险的群体占全部有房贷家庭的11.15%，其拥有房贷的总额占全部房贷总额的14.96%。

　　根据现有研究，收入下降是导致房贷违约的最大因素。为进一步识别出存在风险的家庭，我们需要评估这部分可能潜藏风险群体的收入稳定性。从CHFS2013、2015年家庭跟踪调查样本看，过去两年内这部分群体里有56%的家庭收入下降50%以上，13.8%的家庭收入下降10%-50%，11.2%的家庭收入稳定在正负10%之间，5.7%的家庭收入上涨10%-50%，还有13.3%的家庭收入上涨50%以上。我们定义过去两年收入降低10%以上为收入不稳定人群，其在潜藏风险群体中占比69.8%。

　　若定义这部分房贷负担较高且收入不稳定的人群为风险群体，则风险群体占全部拥有房贷家庭的比例为7.8%，其房贷总额占全社会总额的7.0%。

　　这部分家庭中可以依靠现有金融资产还完剩余贷款的仅占6.87%，剩余93.13%无法靠现有金融资产支持还完贷款。而无法靠金融资产支持还完贷款的家庭中，高达70%的家庭靠金融资产只能再支持一年以内的月供，资金较为紧张。如果进一步定义金融资产不能支持剩余房贷偿付且只能支持一年以内的银行月供的家庭为风险群体，则这一群体占全部有房贷家庭的5.05%，其房贷总额占全部总额的3.71%。

　　总结

　　近年来我国住房贷款余额总量持续增长，尤其2014年下半年起限购限贷等住房市场调控政策逐步松绑后，我国住房贷款呈加速增长态势。全国住房贷款余额总量从2011年末7.3万亿增长至2016年6月末16.6万亿。在住房贷款加速增长的同时，我国家庭住房贷款拥有率也从2011年的6.9%增长至2015年的9.4%。相比住房贷款余额总量的加速增长，拥有房贷的家庭户数增长速度却有所放缓，我国住房贷款加速增长的主要原因在于有房贷家庭户均房贷余额的加速增长。

　　我们认为，原有房贷家庭再贷款购房是有房贷家庭户均贷款余额加速增长的主要原因，尽管新购住房价格的上涨和新购住房杠杆率的上升都能导致户均余额增长，但都不足以推动户均余额增长的加速。随着人口周期步入拐点、全国层面刚性需求走弱以及2014年下半年起各地对多套房限购限贷政策的逐步放松，原有房贷家庭再贷款购房成为2013-2015年间我国房贷余额总量增长的主要动力，其占全社会房贷余额增量的比重从2011-2013年间的25%增长至2013-2015年间的66%。

　　从家庭收入层面看，高收入群体所拥有的住房贷款是我国住房贷款的主要构成。高收入群体拥有房贷的家庭不仅增长快、比重高，且其房贷负担相对较轻。房贷存在一定风险的家庭主要来自最低收入和中低收入群体，来自高收入家庭的数量较少。最高收入家庭的偿付收入比总体较低，其大多家庭的偿付收入比低于0.25，是低负担家庭的主要构成力量。

　　而从各组家庭所拥有的房贷余额占全社会房贷余额的比例来看，最高收入家庭中偿付收入比<0.5的家庭所拥有的房贷余额占全社会房贷余额的比例高达60.2%，成为稳定住房信贷安全的重要力量。另一方面，最高收入阶层中偿付收入比>0.1的家庭所拥有的余额总量占比相比较于其家庭数量占比显著提高，且其年度偿还数额相比其当年收入过高，潜藏有偿付压力。这部分高收入群体虽然家庭数量较少，但其拥有的房贷余额总量不低，可能构成一定的金融风险。

　　根据偿付收入比、房贷收入比以及家庭收入稳定性等多个指标综合判断，我们认为当前全国拥有房贷的家庭中，存在一定风险的家庭占比达到7.8%，其拥有的房贷总额占全社会房贷总额的比例为7.0%。这部分家庭中可以依靠现有金融资产还完剩余贷款的仅占6.87%，剩余93.13%无法靠现有金融资产支持还完贷款。而无法靠金融资产支持还完贷款的家庭中，69.7%的家庭靠金融资产只能再支持一年以内的月供，资金较为紧张。这部分风险家庭偿付压力较高，潜藏一定的金融风险，需要引起注意。