新华信托引爆行业兑付危机 地产信托或迎大洗牌

　　中融信托的李帅(化名)这几天非常忙，因为这几天，他负责的一个信托项目正在对外发行。2年期，对外宣传的年化收益率11.7%，不过投资门槛也不低，起购门槛为300万元。

　　就在李帅忙于筹资的同时，2014年初始，房地产信托行业再次引起人们关注的，却是上海高远置业一单8.5亿元的信托项目或无法兑付的传闻。

　　虽然该项目信托发行方对外肯定地表示，将严格履行合同进行兑付。但是对于普通投资者来说，动辄上百万元的投资额，一旦出现风险，或许只能面临无法兑付的现实。

　　在一遍一遍地给潜在投资者解释公司完善的风控体系之后，李帅感觉嘴巴都说干了。“很多人手上有闲钱，但是大多数人都不懂，所以解释起来就比较费劲。”

　　而事实上，关于房地产信托面临集中兑付风险的传闻已经开始在业内出现。经过多年的疯狂式发展，2012、2013年已经迎来房地产信托兑付的高峰。据不完全统计，2013年一年到期兑付的房地产信托金额就高达2800多亿元。这已经远远超出了整个地产信托业所能承受的范畴。从2012年初至今，已有约15款房地产信托项目因流动性等问题暴露兑付风险，占全部暴露风险的信托项目的逾七成。

　　对于投资者来说，收益的稳定与安全性就显得极为重要。而对于房地产信托发行方而言，疯狂膨胀之后，在房地产调控政策频出的当下，如何控制风险成为首要解决的问题。

　　德信资本董事长陈义枫在接受记者采访时表示，德信资本项目更多地会从省会城市入手，而且尽量选择区域龙头企业进行合作，从而规避地产信托的风险。但是他认为危中有机，地产金融行业会迅速的两极分化，部分有品牌有能力的基金管理人会迅速崛起。

　　15款地产信托暴露兑付风险

　　随着前两年飞速发展的房地产项目的陆续到期，房地产信托在2013年迎来了大规模兑付。2013年是房地产信托的集中兑付期，引发市场对于房地产信托兑付风险的关注，相关风险时有暴露。

　　数据显示，自2002年12月25日外贸信托发行第一款房地产信托以来，68家信托公司共发行2531款房地产信托产品。而疯狂爆发之后，从2012年开始，房地产信托到期规模迅速增加，进入兑付密集期，兑付问题就成为了各家信托机构必须面临的难题。

　　数据显示，2011年、2012年、2013年集合资金房地产信托到期规模分别是544亿元、1573亿元、1974亿元。另据中金公司统计，2013年预计到期房地产信托规模为2816亿元，本息合计总还款额约为3100亿元。

　　目前，虽然信托公司对产品有刚性兑付的“潜规则”，但近几年信托大发展，尤其是房地产信托，管理的资产规模已超出信托能够刚性兑付的能力。全行业2356亿元权益承载了4.9万亿的融资类信托，兜底或已力不从心。

　　根据某第三方研究机构的数据统计，从2012年初至今，已有约15款房地产信托项目因流动性等问题暴露兑付风险，占全部暴露风险的信托项目的逾七成，其中有不到半数的房地产信托通过公开诉讼的司法途径争取权益，且大多数发生在刚过去的2013年。

　　大部分地产信托投资项目均是由于融资方受到前期限购、限价和限贷等调控措施影响，项目租售严重低于预期造成回款困难；同时在调控环境下，银行借贷、资本市场融资等筹资渠道都会受阻。各种因素叠加导致融资方违约风险，从而信托出现兑付风险。