盛松成：房地产调控思路应从局部向整体转变

　　中证网讯（记者 彭扬）上海市人民政府参事、中欧陆家嘴国际金融研究院常务副院长盛松成日前撰文表示，房地产市场作为一个系统性的整体，各个环节紧密相连，难以分割。局部性的调控很难达到预期效果，反而可能进一步扭曲市场，增加未来调控难度。因此，房地产调控思路应该从局部向整体转变。 

　　盛松成表示，如果从防范化解风险的角度看，‘去库存’降低了整体金融风险。因为开发企业回笼了资金，避免了资金链断裂和债务违约，同时把库存从高杠杆部门转移到低杠杆部门。 

　　“如果从整个社会资源配置效率来看，‘去库存’仅仅实现了库存的转移。”盛松成认为，由于部分三四线城市自有住房率相对较高，在“去库存”的影响下，除部分进城农民购房外，还有部分居民是出于投资或投机。这些地区产业薄弱，人口外流，房子难以出租，只能空置。因此，社会整体的住房的库存仍然较高，而住宅空置以及不可再生的土地资源浪费都不利于经济持续增长，并造成不可挽回的损失。 

　　对于如何真正落实“一城一策”，盛松成表示，由于不同城市间经济、产业、人口、收入水平等存在较大差异，各个城市的房地产市场表现也不尽相同，甚至差别很大。热点城市住房供不应求，房价高企；不少三四线城市则供大于求，存在库存压力。如何结合每个城市实际情况，对房地产业合理定位，并制定与经济发展相匹配的房地产业长期发展目标，才是真正落实“一城一策”的根本。实现“一城一策”需要做到两个结合。一是短期调控和长期目标相结合；二是全国政策和城市政策相结合。 

　　另外，在“去库存”基本完成后应对潜在通胀和金融风险上，盛松成强调，目前“去库存”已经接近尾声，房价出现大幅上涨的城市基本都出台了调控政策。2018年7月我国商品住宅平均成交价格为8498.58元/平米。结合前文估算的存量住宅面积和空置面积，可估算当前我国城镇住房资产价值介于249.62-285.92万亿元。当房价上涨空间受限后，投资者将会套现离场，即使按照存量房交易10%的活跃成交量来估算，也将达到24.96-28.59万亿元的交易规模。如此大规模的资金释放，可能造成通胀压力。 

　　“当前国内投资渠道仍然比较有限，如何承接如此大规模的资金转移？如何应对通胀压力和资产价格波动极资本外流？如何维护金融安全和金融稳定，也需要未雨绸缪。”盛松成称。