海通证券-房地产行业2020年展望

　　研究报告内容摘要：

　　投资要点：

　　2019年行业量价走势超上年底预期，行业总量再创新高。2019年前十月全国累计销售面积达到13.33亿平，同比增长0.1%；2019年前十月销售金额12.44万亿元，同比增长7.3%。2019年虽然销售面积和金额增速较2018年呈现整体回落趋势，但年内销售表现在H2逐渐向好，势头好于2018年同期。分线城市来看，一线城市年内销售面积和金额增速冲高回落，二线城市增速复苏，一二线城市销售表现超出我们原先零增长预期。与此同时，三线城市涨幅收窄且收窄幅度低于我们先前预期。行业2019年增速缓慢回落，总量再创新高。

　　房地产开发投资增速全年缓慢走低，改善性住房成为供应主流。2019年1-10月房地产开发投资完成额约为10.96万亿元，同比增长10.35%，较1-9月累计同比增速收窄0.19个百分点，较2018年全年同比增速高0.82个百分点。分户型来看，截止2019年十月，90平米以下住房、90-144平米住房、144平米以上住房和别墅与公寓的累计投资完成额占比分别为20%、58%、18%、4%。其中，90-144平方米住房投资完成额占比自2017年以来不断提升，我们认为这显示出改善性住房投资逐渐成为行业供应主流。

　　新开工和竣工面积剪刀差收窄，土地购置和新开工面积剪刀差逐渐形成。2019支撑房地产开发投资增速主要因素发生明显变化：1）2018年土地购置面积和新开工面积同比增速同步保持高位，但是2019年增速出现明显剪刀差。2）2018年竣工面积同比增速和新开工面积同比增速呈现明显剪刀，但进入2019H2后竣工面积和新开工面积增速剪刀差开始收窄，竣工增速快速修复。3）2019年施工面积增速明显增加，2017-2018年增速分别为3%和5.2%，2019年1-10月累计增速达到9%。2019年房地产开发投资增速和2018年相比从土地购置和新开工增速拉动，转变为施工面积（对应建筑工程）增速拉动。

　　2020年行业展望：总量高位，增速低位，关注H2流动性放松带来的行业机遇。我们认为2020年行业销售和投资增速稳步收窄，行业销售总量维持高位，行业增长放缓但不失速。2020年是棚改三年计划的最后一年，我们估算若要在2020年完成三年1500万套棚改目标，2020年实际需要棚改的套数约514万套，高出2019年新开工套数约43%。由于棚改套数的不均匀分配，以及大量棚改在2020年完成，考虑前几年棚改新开工套数均超额完成目标，我们认为棚改在2020年会对三四线城市销售形成支撑。此外，我们认为2020H1受CPI高位制约货币宽松空间有限，2020H2之后CPI累计持续下滑带来的货币宽松空间更大，建议关注2020H2行业流动性宽松带来的行业机遇。

　　我们预测2020年全国销售面积同比增速-1 – 3%、销售金额同比增速-4 –5%。房地产开发投资增速方面，我们认为在土地购置费和新开工面积增速持续收窄趋势下，带动2019年房地产开发投资增速的施工面积增速（对应建筑工程）也会持续收窄。我们预计2020年房地产开发投资增速平稳回落，全年增速在中性情景下预测约为7%，波动范围为5-8%。

　　投资建议：我们认为行业会维持总量高位增速低位，龙头房企在拿地、融资和销售方面具备更强优势，强者恒强逻辑依旧存在，建议关注万科A、保利地产、中国海外发展、融创中国、龙湖集团和中国金茂。

　　风险提示。1）降准带来流动性宽松低于预期。2）持续调控状态下有购买力的需求逐渐被满足，但人才引入的新进人口购买力暂时未跟上，市场需求低于预期。