中信证券-房地产经纪行业专题研究
中信证券
研究报告内容摘要:
核心观点
存量房经纪公司经过两年的低潮,终于见到了核心城市存量房市场复苏的曙光。与此同时,龙头企业业已构筑了不低的壁垒。
▍房地产经纪行业:规模提升,内容丰富。我们保守测算,中国二手房经纪行业的佣金规模约为630亿元。长租公寓成为房地产经纪重要的经营内容,房地产经纪企业数万经纪人扎根社区,房源获取、出租的成本低,能够有效快速拓展、降低空置水平,提升潜在回报。新房分销是经纪行业重要业务突破口。另外,房地产经纪行业的增值服务也值得关注。
▍行业格局和核心变量。房地产经纪行业的竞争激烈,但是行业特征好:1)从爱屋吉屋、搜房网等互联网公司介入房地产经纪行业的结局看,房地产经纪行业线下特征明显,很难被互联网“降维打击”;2)房地产经纪行业格局稳定,大城市市场份额极为重要,头部公司的占比稳定,很难看到弯道超车企业。行业核心变量中介费率有望保持稳定。
▍短期看,行业弹性比较明显。2016年3月开始的重点城市的房地产调控政策周期已经结束,我们预计在按揭利率下行,按揭投放额度稳定、房地产政策态度温和的背景下,大城市二手房销量有望反弹。
▍关注2019年来高线城市二手房市场反弹带来的投资机会,关注行业龙头公司我爱我家。我爱我家业务覆盖国内16个大型城市,拥有55000余名员工,3300余家社区连锁门店,24年新房代理服务经验,18年二手房经纪服务经验,17年房屋资产管理经验。相寓是中国规模最大的长租公寓之一。我们看好我爱我家的经纪业务和长租公寓业务,但上市公司我爱我家业务构成更为复杂,存在不确定性,当前暂我们不给予公司目标价格和投资评级。
▍风险因素:个别城市房地产政策带来的市场波动;长租业务不及预期的风险。