银河证券-房地产行业点评报告
研究报告内容摘要：
投资要点：
1．事件
近日，公司基金发布2018 年四季度前十大重仓股数据。
2．我们的分析与判断
我们选取主动非债型基金（即普通股票型、偏股混合型、平衡混合型、灵活配置型和股票多空型）的前十大重仓股持仓数据（剔除港股）为样本进行统计和分析。
（一）2018Q4 基金房地产持仓持续提升，并处于2010 年以来较高位置
2018 年Q4 基金房地产持仓总市值为387.39 亿元，环比增长29.32%，在中信一级行业中排名第4，所占比重为7.1%。我们统计了从2010 年Q1 以来基金房地产持仓占比情况，平均数为4.7%，中位数为3.7%，当前处于历史较高的位置。从趋势性来看，基金房地产持仓自2015 年Q2到2017 年Q2 一直在低位徘徊，从2017Q2 开始持续提升，2018Q2 小幅下降，Q4 提升幅度较大。
（二）四季度延续超配态势，配置力度加大
2018 年Q4，基金对房地产板块的配置力度大幅提升，房地产超配比例为2.5%，较Q3 提升2 个百分点。从2015Q2 以来，房地产板块一直处于低配格局，直到18Q3 回升到超配状态，四季度超配比例提升较大，公募基金对房地产板块配置显积极。
（三）集中度回落，但仍处于历史较高水平
2018Q4 基金房地产集中度1为87.4%，较上季度回落6 个百分点，这是该指标自2016Q3 低点持续提升以来，首次出现回落。从指数走势相关性来看，2010Q1 至2018Q4 基金房地产集中度指标与房地产指数走势指标的相关性为-0.68，呈负相关关系。随着2016Q1 之后房地产指数呈现下跌态势，基金持仓集中度逐步提升，在2018Q3 集中度更是达到了2010年以来的次高水平，Q4 集中度回落是由于基金开始布局中型房企，但持仓均较低。目前集中度仍处于较高水平，公募基金对行业龙头的偏好风格延续。
（四）龙头配置风格延续，万科保利配置力度加大
具体到标的的选择上，2018Q4 公募基金延续龙头配置风格，继续增持万科A（000002.SZ）和保利地产(600048.SH)。基金持有保利地产(600048.SH)的总市值为117.66亿元，环比增加17.73%，总市值为117.66亿元，环比增加17.73%，持有万科A（000002.SZ）共111.54亿元，环比增长44.67%。
具体来看，2018年四季度末公募基金重仓持股市值排名前十的地产股为：保利地产(600048.SH)、万科A（000002.SZ）、华夏幸福(600340.SH)、新城控股(601155.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、荣盛发展(002146.SZ)、绿地控股(600606.SH)、阳光城(000671.SZ)、金地集团(600383.SH)、华侨城A(000069.SZ)，其中华夏幸福(600340.SH)、绿地控股(600606.SH)和金地集团(600383.SH)环比变化提升，分别为99.10%、72.27%、71.42%，新城控股(601155.SH)和阳光城(000671.SZ)分别环比下跌3.44%、10.69%。
持有基金数量排名前十的地产股为：万科A（000002.SZ）、保利地产(600048.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、华夏幸福(600340.SH)、新城控股(601155.SH)、荣盛发展(002146.SZ)、金地集团(600383.SH)、华侨城A(000069.SZ)、中南建设(000961.SZ)、阳光城(000671.SZ)，其中持有万科A（000002.SZ）和保利地产(600048.SH)的基金数量大幅提升，分别提升了205、134。
3．投资建议
行业需求端，城镇化率仍存在上升空间，真实潜在需求旺盛，但由于房价高企，总体有效需求仍然不足；行业供给端，房地产投资维持高位，新开工增幅收窄，拿地热度理性增长，房企业绩向好且分化加剧，"去库存"政策及供给侧改革进入新阶段。预计整体房价涨幅1%；全年销售面积增速预计为-4%到-6%之间；销售金额同比增速-2%到-4%；投资层面，我们综合考虑了土地成交、棚改和统计口径改变的影响，预计房地产投资增速将缓慢下滑，全年增速预计为5%-7%。龙头房企销售速度仍有望保持15%以上的正增长。集中度提升逻辑不变，龙头房企能够发挥融资、品牌及运营管理优势，获取更多高性价比的土地储备。一二线城市市场有望在2019年中期企稳回暖，对冲三四线市场下跌风险。中小房企将加速退出市场。我们推荐业绩确定性强，资源优势明显，市占率有较大提升空间的万科A(000002)、保利地产（600048）、新城控股（601155）。
4．风险提示
房企偿债能力不足风险，棚改不及预期风险等。
