平安证券:地产行业2018年中报前瞻

　　投资要点

　　主流房企稳健，业绩锁定度高。截止7月13日，41家上市房企公布业绩预告，预增或略增18家，扭亏3家，合计占比51%，多于预减家数。得益于过去两年销售持续高增长，主流房企可结算货值充足，业绩普遍高增长。广宇发展、首开股份、中粮由于低基数或结算周期变化，预计2018H1业绩增速达492%、290%和310%。从业绩预减或预亏公司来看，除个别由于高基数导致业绩下滑外，大多数均为转型小规模房企。历史来看房企业绩主要在四季度结算，结算周期变化导致上半年业绩并不能代表全年业绩表现。但截止2018Q1，主流房企预收款与2018年预计未实现营收比值大多超过100%，基本锁定全年营收增长。同时由于2018年主要结算2016年房价上涨阶段项目，预计毛利率有望维持高位，主流房企业绩高增长确定。

　　销售再创新高，集中度加速提升。销售再创新高，集中度加速提升。2018年1-5月全国商品房销售面积5.6亿平米，同比增长2.9%，商品房销售额4.9亿元，同比增长11.8%。分城市来看，三四线城市销售明显好于核心城市，2018年1-5月三四线同比增5.6%，明显好于40个大中城市（-1.6%）。分房企来看，在调控加码及信贷收紧背景下，龙头房企凭借其融资、管控、品牌等优势，市占率持续提升。2018上半年百强房企销售额同比增长37.6%，招保万新销售额同比增长39.9%、46.9%、9.8%和94.2%。TOP10市占率由2017年末的24.2%提升至2018年5月的31.6%。

　　预计2018年销售面积同比持平。展望2018年下半年，我们判断在限价未见松动、资金成本高企背景下，一二线开发商入市意愿逐步增加，供应量上升叠加限价，核心城市成交量有望逐步回升。相比之下，受需求透支、棚改货币化弱化、部分三四线城市纳入调控、房价快速上涨制约购买力等因素影响，预计下半年三四线需求端将逐步弱化，供应端随着房企拿地下沉、开工推盘加速有望增加，供需改善背景下预计下半年三四线将迈过景气度高点步入降温阶段。由于大多数三四线城市调整步伐不一致，同时缺乏强力调控政策，预计下滑斜率较缓。整体来看，预计2018年全国销售面积同比持平。

　　投资建议：展望下半年，地产年初至今调整充分，当前估值及仓位均处于历史低位；龙头房企业绩及销售增长确定，当前股息率亦具有一定吸引力，维持"强于大市"评级。在整体资金面偏紧、景气度下行的背景下，唯有融资渠道畅通、兼具资金及管控优势的优质房企方能穿越周期，脱颖而出。建议关注以下投资主线：1）土储充足及融资占优、市占率持续提升的低估值龙头保利、万科、招商、金地等；2）布局核心城市及其周边的高成长个股新城、荣盛、阳光城等。

　　风险提示：1）目前按揭利率连续17个月上行，置业成本上升或带来购买力恶化风险进而影响行业销售表现；2）若销售回款亦恶化，且银行信贷依旧偏紧，不排除部分中小房企面临资金链风险；3）考虑多地实现限价政策，若限价无法突破，由于地价成本抬升，将导致板块未来利润率下滑风险。