8天4个单价9万+项目取证 北京豪宅市场供应提速

　　继北京限竞房项目入市井喷后，豪宅项目入市步伐也有所加快。证券时报记者今日从北京市住建委网站了解到，自10月14日至10月21日，仅8天时间内，就有4个豪宅项目取得预售证，拟售价格都在每平方米9万元以上，其中某项目最高拟售价达到每平方米11.9万元。

　　据了解，这4个取证豪宅项目分别是北京金茂府、昆仑域、玺萌壹号院、泰禾·西府大院，前两个项目已开盘，后两个项目将分别于11月16日和10月21日开盘。值得注意的是，这4个项目均位于北京市丰台区，其中，昆仑域在西南二三环之间，泰禾·西府大院位于西三环外，拟售单价均超过11万；北京金茂府、玺萌壹号院均位于南三环外，拟售单价均在9万以上。

　　尽管单价10万左右的项目最近2年在北京市场比较少见，但是这几个项目取证价格仍低于此前市场预期。北京金茂府预售价格为95482.43元/平方米，与首期95000元/平方米预售均价相差不大；昆仑域最低预售均价11万以上，超过前期开盘价，但产品属性有区别；泰禾·西府大院也远低于此前预期的15万。

　　对于豪宅项目开始集中取证的原因，中原地产首席分析师张大伟认为，一方面是限竞房井喷，楼市价格已经被控制，当下预防大跌比预防涨更关键。截止日前，北京已经入市25个限竞房项目，网签比例不到20%，签约均价在49962元每平米，预计后续还将有1-2万套限竞房在今年四季度入市。另一方面，豪宅项目期待政策放松无望，以最近入市的项目为例，大部分项目预期定价都远高于取证的价格，但当下整体市场放缓，特别是二手房市场处于平稳中，对于大部分豪宅项目来说，客户腾挪资金与资格的难度加大，在开发商资金链紧张、全年销售业绩难达预期的背景下，豪宅项目也开始向现实妥协。

　　“现在很多当年的顶豪项目已经变成了现房，严格意义上对于开发商来说，当下卖11万，远不如2年前卖8万。计算资金成本+项目现房+客户流失，这些豪宅现在肯定后悔失去的这2年。”张大伟说，从网签数据看，2015年、2016年和2017年北京单价超过10万的豪宅项目签约套数连续3年签约超过百套，其中，2016年达到555套，2017年为385套，而2018年截至日前，单价超过10万的豪宅项目网签套数合计只有67套，整体市场看，单价10万以上项目市场需求明显放缓。

　　据了解，目前北京等待取证入市的豪宅项目还有葛洲坝中国府、懋源·璟岳、懋源·璟玺、壹·亮马、珠江·中国阙等，另外还有一些是老项目后期。

　　对于未来北京豪宅市场的前景，合硕机构首席分析师郭毅接受证券时报记者采访时表示，由于总价和单价门槛高，豪宅项目会有去化压力，但是其纯商品房的产品属性稀缺、产品形态叠加地段位置稀缺、品质稀缺，未来市场前景仍然看好，毕竟卖一套少一套。另外，高净值人群对价值的判断有自己的逻辑体系，不会轻易被短周期的市场环境所左右，市场下行时的成交未必会差，但是由于资金和资格问题，签约周期会偏长，因此体现到网签数据上也会滞后。“从实际认购情况看，今年总价3000万以上的豪宅实际成交情况还算正常。”她说。

　　懋源地产总经理助理、营销策划总监刘强接受证券时报记者采访时也表示，对北京豪宅市场无论现在还是中长期都看好，因为北京的客户基数大，各种产品都有市场。随着北京土地供给模式转为保障性质，北京好的区域整个项目是纯商品房的越来越少了，客户也会珍惜。“限竞房可能会分流部分客户，但价格是有上限的，企业要求高周转，但商品房是以好产品来赢得客户的，与限竞房是两个客群、两个定位。”他说，

　　据了解，在严酷的市场环境下，豪宅项目更加注重对品质的打造，如泰禾·西府大院和葛洲坝中国府等都配了高规格会所，由顶尖设计师打造，懋源·璟玺还巨资打造了近14 万平方米的实景园林，还有些项目是精装交付的。