市场酝酿深度调整 北京二手房议价房源降价占比92%

　　导读

　　6、7月市场成交下滑的主要原因是由于供需在3-5月期间集中释放后于近期疲软所致。受季节性及政策性因素影响，3-5月市场成交量明显持续增长，这在一定程度上透支了后市需求，所以近两月新增需求降至2018年以来低位。

　　上海易居房地产研究院此前发布的《2018年上半年10城二手房市场报告》显示，截至2018年上半年，受监测的10大城市二手房累计成交约34.3万套，同比下降20%，降幅较1至5月收窄2个百分点。报告监测的十大城市分别是：北京、深圳、杭州、成都、南京、厦门、苏州、青岛、无锡、金华，涵盖了一二线热点城市。

　　市场调整态势仍在延续。

　　据我爱我家集团研究院数据统计，8月北京全市二手住宅共网签15036套，环比7月上涨1.4%，基本持平。5月北京二手住宅网签量突破1.8万套后，6~7月市场逐步进入持续降温通道，虽然8月份网签量止跌企稳，但从市场实际签单量来看，降温仍是北京二手房市场的大趋势。

　　二手房市场持续调整

　　综合多家发布的数据看，受楼市调控政策持续从紧、市场需求紧缩的影响，自5月以来，二手房市场一直处在持续下跌的降温通道中。其中，成交量环比明显下滑，绝对水平降至低位，均价趋稳，整个市场的成交节奏持续放缓。

　　贝壳研究院Real Data数据库显示， 8月北京全市二手房网签量为1.5万套，环比基本持平，同比增加95%。6-8月链家实时成交量环比持续明显下滑，8月降幅达20.9%，仅次于6月降幅。成交绝对水平略高于2017年12月水平，与2018年5月成交峰值相比下滑46.2%，同比增加41.4%。核心500盘零成交占比近3月持续环比上升至10.8%。

　　我家我家数据统计，8月份我爱我家在北京区域达成的实际合同签定量，环比7月减少19.2%，这是自5月份实际签单量冲高后，连续第3个月回落，市场持续降温趋势明显。

　　我爱我家集团研究院分析认为，以目前北京800万套左右的存量房、2%的年换手率来看，单月1.5万套左右的交易量仍在既不过热也不过冷的合理区间运行，但是受当下实际签单量持续萎缩，以及9~10月中秋国庆长假的影响，预计9~10月北京二手房市场交易量将持续萎缩，“金九银十”不再。

　　成交量下跌的同时，房价也处在稳步调整中。据我爱我家集团研究院数据统计，8月，我爱我家在北京区域达成的二手住宅成交均价为57302元/平米，环比7月下跌3.1%，同比2017年8月下跌6.5%，同环比同时下降。

　　在今年4~5月份北京二手房价短暂回升后，6~8月份北京二手房价进入波动期，这与“317新政”之前的连续上涨，以及“317新政”后的连续下跌有着明显的区别，这说明市场正进入盘整期，房价在新的政策环境、市场环境和供求双方的博弈下寻找新的平衡。

　　北京二手房房价已经持续3个月小幅下调。就麦田房产统计数据来看，8月二手住宅成交均价环比上月下降了1.9%，挂牌均价环比上月略微下降1.1%，价格小幅下调与买卖双方价格博弈有较大关系。麦田房产首席市场分析师张叶松表示，回顾近几个月市场，可以发现，北京二手房市场在5月达到近一年来交易高峰，与此同时，价格较年底低位也有小幅上涨，业主挂牌价格也有小幅追涨。在这样的市场环境下，买方群体选择理性观望，等待业主下调价格。由此也就出现了5月份之后的几个月交易量小幅下滑、价格微降的市场走势。从目前走势来看，买卖双方表现都非常理性，市场处于稳定正常波动的周期。

　　从区域来看，8月北京西城区二手房价仍是最高，超过10万元每平米，东城、海淀、朝阳、丰台、石景山等城六区次之。从环比7月的涨跌幅度看，大兴、通州、石景山、房山、昌平、朝阳、东城的成交价格都在回落，其中大兴区跌幅最大，达10.9%。丰台、海淀、西城、顺义的成交价格上涨，下跌区域明显多于上涨区域。