多地加速落实楼市新政！二手房活跃度回暖，房地产股票再度拉升

　　“5·17”楼市新政提出一周后，已有约20个省、自治区、直辖市先后宣布落实房贷政策，上海、广州、深圳等一线城市近两日“加入群聊”，将氛围推向高潮。

　　5月29日，A股房地产板 块在连日回调后企稳走高，申万房地产板块盘中一度涨超2%，世荣兆业、中天服务等涨停。

　　分析认为，尽管基本面的修复尚需时日，但近期一系列政策充分体现了中央支持房地产市场企稳的决心及力度，同时后续政策及重磅定调仍然可期，有望持续改善市场对于地产的预期，全方面提振信心。

　　约20省市区落实新政

　　昨日（5月28日），一线城市广州、深圳几乎同步宣布大幅松绑楼市政策。至此，“5•17”楼市新政宣布10天左右的时间里，全国已有约20个省、自治区、直辖市落实优化调整住房信贷政策。

　　5月17日，全国切实做好保交房工作视频会议召开，地产政策大幅转向，出台包括降低首付比例下限、取消首套和二套房贷利率下限、降低公积金贷款利率、设立3000亿元保障性住房再贷款等一系列政策。但是在因城施策的基调下，首付比例、房贷利率政策的落地仍由各地自主决定，因此各地尤其是一线城市政策落地的时间与强度让人关注。

　　5月22日，湖北省率先行动，武汉成为楼市新政后全国首个下调房贷利率下限的城市，也是首个落实下调首套房和二套房首付比例的城市。随后至今已有上海、广州、辽宁、吉林、黑龙江、江西、河南、青海、湖北等超20个省、自治区、直辖市，以及长沙、合肥、苏州、贵阳等部分城市宣布优化调整住房信贷政策。

　　大多数非一线省市，直接将首付款的最低比例降至金融政策的下限：即首套房商贷首付比例不低于15%，二套房不低于25%；同时，取消首套、二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，实现房贷利率市场化。武汉、郑州首套房贷利率降至3.25%、二套降至3.35%，在二线城市中下调幅度较大。

　　而在近两日，备受瞩目的一线城市上海、广州、深圳在期待中先后宣布执行房贷新政，且执行力度较大。

　　一线城市中上海首个出手，不过强度有所保留。在5月27日，上海宣布将商贷首付首套从30%降为20%，二套首付由50%将为35%；商贷利率首套由4.1%降为3.5%，二套从4.5%将为3.9%；同时，配套出台了一系列优化住房限购政策。次日，深圳宣布执行房贷新政，降低首付比与贷款利率的力度基本与上海相当。

　　广州则在三大一线城市中执行力度最大，在贷款政策方面直接参照央行政策下限，调整一步到位。同时，大幅优化外地户籍在限购区缴纳社保及个税的年限，由原来2年下调至6个月，同时享受户籍居民家庭购房待遇。并提出鼓励房地产业各协会、房地产企业、中介机构搭建平台实施中介机构代售、旧房换购等多种形式的商品住房“以旧换新”。

　　目前，一线城市中仅有北京尚未宣布信贷政策调整，不过舆论普遍认为“正在路上”。政策力度或将参照上海，即：降低首付比例、降低房贷利率，首套首付比例有望降至20%、房贷利率降至LPR以下，二套首付比例、房贷利率或根据不同区域设定不同要求。

　　二手房活跃度上升

　　在“5•17”楼市新政宣布至各地落实执行期间，楼市已经有了一些积极的变化，主要体现在新盘带看量提升、“网红盘”成交提升、二手房交易活跃等方面。不过，考虑到政策从发布到落地生效的时滞期，新政的整体效果体现仍待观察。

　　在深圳，据深圳市房地产中介协会介绍，头部机构二手房上周末带看量较前一周末增长24%，成交量较前一周末增长58%。在5月18日，楼市新政宣布次日，深圳宝安中心区的住宅新盘——鸿荣源胤璇开盘结果出炉，共推出129套房源，销售达126套，仅剩3套房源待售，去化率高达98%。

　　在北京， 5月18日至19日、5月25至26日连续两个周末，北京中介二手房成交量保持在高位，市场活跃度回升明显。在成都，5月15日至19日，四个改善新房项目入市，其中麓湖生态城、保利新川天珺开盘去化率达100%。在南京，5月20日至26日，南京新房共认购877套，认购量为今年以来周度第二高水平，环比增长37%。

　　不过，从看房热情转化为成交落地、从激活局部热点楼盘到改善楼市整体基本面，政策的发力见效仍需时间。海通证券发布的周报显示，在5月17日到23日， 30大中城市新房成交面积为200万平方米，环比前一周-5.4%，同比2023 年-36%；二手房成交量为185万平方米，环比前一周-7.8%，同比 0.3%。

　　中指研究院分析认为，整体来看，在众多利好政策落地后，短期内重点城市购房情绪出现回升，部分核心城市新房项目的到访量、成交量也出现一定程度增长，二手房整体延续3、4月活跃态势，成交规模维持较高水平。当前网签数据尚未出现明显回升，这跟政策落地时间偏短、政策效果未能完全显现有关。

　　国金证券分析师杜昊旻认为，近期一系列政策充分体现了中央支持房地产市场企稳的决心及力度，同时后续政策及重磅定调仍然可期，有望持续改善市场对于地产的预期，全方面提振信心。也有分析提示，相关房贷政策调整，短期有望改善商品房销售尤其是二手房销售面积，但对于能否根本扭转“以价换量”的态势仍需观察。

　　5月28日，国投证券首席经济学家高善文在2024年中期投资策略会表示，“房地产市场已经经历了显著的调整，许多估值指标已回到合理区间。强有力的政策有潜力逐步推动市场触底和反转。但政策执行过程中的不确定性最大，我们需要继续观察。”