“以旧换新” 打开二手房交易新空间 多地积极推进释放改善性需求

　　5月10日，郑州宣布二手住房“以旧换新”工作取消试点，并在全市八个区全面推行，收购二手房房龄也延长至20年。由此，郑州成为全国首个住房“以旧换新”从试点到全面铺开的城市。

　　中指研究院统计数据显示，目前全国已有超过50城表态支持住房“以旧换新”，通过推出代售购新、发放购房补贴、定向取消限售等方式，进一步激发房地产市场活力，促进需求释放。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦表示，全国多个城市推出“以旧换新”举措，目的在于打通一、二手房之间的交易环节。二手房交易周期长，尤其是交易过程中可能会遇到的违约责任，有置换意愿也会被现实困难所限制。而新举措有望最大可能降低买家风险，消除顾虑，加快二手房流转速度，最后实现新房销售去库存。

　　多地陆续上线“以旧换新”楼盘

　　5月10日，郑州城市发展集团有限公司、郑州市住宅与房地产业协会共同发布《关于全面开展郑州市二手住房“卖旧买新、以旧换新”工作的公告》，二手房收购区域由此前的局部试点转为全面铺开，而二手房房龄也从之前的15年延长至20年。

　　郑州之所以加大力度推进住房“以旧换新”，在于其试点取得的积极效果。在试点期间的十个有效工作日内，收购方与103名客户签订二手房收购协议，其中11名已与开发商签订购买新建商品房认购协议。

　　上海证券报记者注意到，除了郑州外，在“五一”假期推出住房“以旧换新”倡议的上海，其相关工作也取得了一定进展。

　　首批参与上海市商品住房“以旧换新”活动的房地产经纪机构上海链家表示，自5月3日上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会联合倡议在上海发起商品住房“以旧换新”活动以来，通过上海链家带客“以旧换新”指定的新房项目，产生了20套新房交易。

　　“对于业主已购买‘以旧换新’指定新房项目的，并在上海链家挂牌出售二手房的，我们将针对该二手房提供流量倾斜，一线人员积极向其他购房客户推荐，争取尽快帮助‘以旧换新’业主去化二手房。”上海链家相关负责人介绍说。

　　记者看到，部分参加上海商品住房“以旧换新”活动的新盘项目已在支付宝“乐居换新购”小程序上线。截至5月10日，该小程序已上线8个楼盘，包括招商云澜湾、金地嘉峯汇、国印东方等，售价区间在3万元/平方米至8万元/平方米之间。

　　在上海之前，深圳已宣布在全市推行房产“以旧换新”活动。深圳参与活动的第一批房地产开发项目包括云海湾花园、金众云山海公馆、前海宸湾等13个；房地产经纪机构包括乐有家、链家、美联物业、中原地产、朴邻等21家公司。

　　据中国城市房地产研究院院长谢逸枫观察，总体而言，各地住房“以旧换新”政策具有一定的积极作用，但大部分城市的相关配套措施尚未落地，仍处于试点阶段，少部分项目由房企、中介来推进实施。因此，最终实际效果有待进一步观察。

　　更多城市将优化落地政策

　　“‘以旧换新’政策作为2024年国家提振内需的重要举措，是地方政府统筹消化存量房产和优化增量住房的重要政策抓手，有助于提振国内需求，化解市场风险。”广发证券房产研究员郭镇认为。

　　他解释称，综合来看，住房“以旧换新”措施主要可分为收购类与帮卖类两大模式。帮卖类为房企与中介合作的市场化形式，由于无增量资金的引入，需求落地更多取决于市场环境；收购类“以旧换新”通过直接收购居民旧房的方式促进新房销售，帮助改善需求加速落地，地方国资等增量资金直接转化为确定性的新房销售，并可撬动一定居民杠杆。

　　“从目前已推出‘以旧换新’活动的城市来看，力度最大的是郑州，体量较大，而其他大多数城市都处于试点阶段。”易居研究院研究总监严跃进说，郑州提前结束试点工作，同时明确进入全面铺开的推进阶段，这有助于政策更加到位和有效地落地，从而更好满足居民合理住房消费需求。

　　“我们希望通过市场力量来推动这项工作，房企可自主报名参与‘以旧换新’活动，后续将成熟一批推出一批。”上海市房地产经纪行业协会秘书长陈亮表示，现在不少有意参与“以旧换新”活动的房企都在走内部流程，由于每家企业特点不同，流程上也不会“一刀切”。

　　除了上海、深圳、南京等大城市均已推出“以旧换新”相关活动外，据报道，广州市房地产行业协会也在积极摸查开发商“以旧换新”的相关意向工作，预计2024年将有更多城市出台配套政策，进一步促进置换需求释放。

　　严跃进分析称，从市场效果来说，这两年大城市的楼市特点本身就是二手房挂牌量较大，以2023年上海房地产市场为例，部分新房售楼处反馈，由于二手房出手较难，导致部分有置换意向的购房者存在顾虑，从而影响了交易节奏。此类堵点一旦得到疏通，有望顺畅市场循环，提振市场行情。