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“以旧换新” 打开二手房交易新空间 多地积极推进释放改善性需求

上海证券报

  5月10日,郑州宣布二手住房“以旧换新”工作取消试点,并在全市八个区全面推行,收购二手房房龄也延长至20年。由此,郑州成为全国首个住房“以旧换新”从试点到全面铺开的城市。

  中指研究院统计数据显示,目前全国已有超过50城表态支持住房“以旧换新”,通过推出代售购新、发放购房补贴、定向取消限售等方式,进一步激发房地产市场活力,促进需求释放。

  上海中原地产市场分析师卢文曦表示,全国多个城市推出“以旧换新”举措,目的在于打通一、二手房之间的交易环节。二手房交易周期长,尤其是交易过程中可能会遇到的违约责任,有置换意愿也会被现实困难所限制。而新举措有望最大可能降低买家风险,消除顾虑,加快二手房流转速度,最后实现新房销售去库存。

  多地陆续上线“以旧换新”楼盘

  5月10日,郑州城市发展集团有限公司、郑州市住宅与房地产业协会共同发布《关于全面开展郑州市二手住房“卖旧买新、以旧换新”工作的公告》,二手房收购区域由此前的局部试点转为全面铺开,而二手房房龄也从之前的15年延长至20年。

  郑州之所以加大力度推进住房“以旧换新”,在于其试点取得的积极效果。在试点期间的十个有效工作日内,收购方与103名客户签订二手房收购协议,其中11名已与开发商签订购买新建商品房认购协议。

  上海证券报记者注意到,除了郑州外,在“五一”假期推出住房“以旧换新”倡议的上海,其相关工作也取得了一定进展。

  首批参与上海市商品住房“以旧换新”活动的房地产经纪机构上海链家表示,自5月3日上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会联合倡议在上海发起商品住房“以旧换新”活动以来,通过上海链家带客“以旧换新”指定的新房项目,产生了20套新房交易。

  “对于业主已购买‘以旧换新’指定新房项目的,并在上海链家挂牌出售二手房的,我们将针对该二手房提供流量倾斜,一线人员积极向其他购房客户推荐,争取尽快帮助‘以旧换新’业主去化二手房。”上海链家相关负责人介绍说。

  记者看到,部分参加上海商品住房“以旧换新”活动的新盘项目已在支付宝“乐居换新购”小程序上线。截至5月10日,该小程序已上线8个楼盘,包括招商云澜湾、金地嘉峯汇、国印东方等,售价区间在3万元/平方米至8万元/平方米之间。

  在上海之前,深圳已宣布在全市推行房产“以旧换新”活动。深圳参与活动的第一批房地产开发项目包括云海湾花园、金众云山海公馆、前海宸湾等13个;房地产经纪机构包括乐有家、链家、美联物业、中原地产、朴邻等21家公司。

  据中国城市房地产研究院院长谢逸枫观察,总体而言,各地住房“以旧换新”政策具有一定的积极作用,但大部分城市的相关配套措施尚未落地,仍处于试点阶段,少部分项目由房企、中介来推进实施。因此,最终实际效果有待进一步观察。

  更多城市将优化落地政策

  “‘以旧换新’政策作为2024年国家提振内需的重要举措,是地方政府统筹消化存量房产和优化增量住房的重要政策抓手,有助于提振国内需求,化解市场风险。”广发证券房产研究员郭镇认为。

  他解释称,综合来看,住房“以旧换新”措施主要可分为收购类与帮卖类两大模式。帮卖类为房企与中介合作的市场化形式,由于无增量资金的引入,需求落地更多取决于市场环境;收购类“以旧换新”通过直接收购居民旧房的方式促进新房销售,帮助改善需求加速落地,地方国资等增量资金直接转化为确定性的新房销售,并可撬动一定居民杠杆。

  “从目前已推出‘以旧换新’活动的城市来看,力度最大的是郑州,体量较大,而其他大多数城市都处于试点阶段。”易居研究院研究总监严跃进说,郑州提前结束试点工作,同时明确进入全面铺开的推进阶段,这有助于政策更加到位和有效地落地,从而更好满足居民合理住房消费需求。

  “我们希望通过市场力量来推动这项工作,房企可自主报名参与‘以旧换新’活动,后续将成熟一批推出一批。”上海市房地产经纪行业协会秘书长陈亮表示,现在不少有意参与“以旧换新”活动的房企都在走内部流程,由于每家企业特点不同,流程上也不会“一刀切”。

  除了上海、深圳、南京等大城市均已推出“以旧换新”相关活动外,据报道,广州市房地产行业协会也在积极摸查开发商“以旧换新”的相关意向工作,预计2024年将有更多城市出台配套政策,进一步促进置换需求释放。

  严跃进分析称,从市场效果来说,这两年大城市的楼市特点本身就是二手房挂牌量较大,以2023年上海房地产市场为例,部分新房售楼处反馈,由于二手房出手较难,导致部分有置换意向的购房者存在顾虑,从而影响了交易节奏。此类堵点一旦得到疏通,有望顺畅市场循环,提振市场行情。

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