三大动向勾勒深化REITs试点路线图

　　“继续推进基础设施REITs常态化发行十条措施落实落地”“进一步扩大REITs试点范围，尽快覆盖到新能源、水利、新基建等基础设施领域”“加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域”……监管部门释放的最新信号表明，基础设施REITs试点有望进一步提速扩围。

　　接受中国证券报记者采访的专家认为，在促进盘活存量、带动增量的同时，基础设施REITs的深入推进将促进资本市场更高效服务实体经济。结合监管部门最新表态分析，进一步扩大试点范围、建立多层次REITs市场、推动“长钱”入市将成为接下来REITs市场建设的三大看点。

　　稳步拓宽市场广度

　　“2020年4月基础设施REITs试点启动以来，各项工作平稳有序推进，市场认可度较高，运行总体平稳，达到预期目标。”证监会副主席李超日前在首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会上表示，证监会将以推进常态化发行为抓手，加快推动市场高质量发展，进一步扩大REITs试点范围。

　　在专家看来，尽快覆盖新能源、水利、新基建等基础设施领域，将是下一阶段扩大REITs试点范围的重要发力点。招商证券研究发展中心房地产行业首席分析师赵可认为，更多优质REITs项目会发行上市，而新能源、水利、新基建等领域项目有望加快落地。

　　REITs在国际资本市场已有60多年发展历史，是一种发展迅速、相对成熟的金融产品。境外成熟市场REITs基本从商业地产领域起步。在不少业内人士看来，监管部门明确提出研究推动REITs试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域的意义重大。中金公司研究部不动产与空间服务行业首席分析师张宇称，短期看，商业地产REITs的推出，有助于房地产风险处置；长期看，商业地产REITs市场建设或引导开发商拓展价值边界、提升综合能力，同时从供给侧为资本市场提供更为多元的长久期资产。“未来商业不动产REITs的推出，将有利于引导房地产市场由高周转、快开发向存量运营升维转型。”光大证券分析师何缅南补充道。

　　有机构测算，进一步扩大REITs试点范围，可望盘活万亿元级存量资产。据东北证券分析师吴胤翔分析，仅在商业不动产REITs领域，潜在盘活空间可达7000亿元至10500亿元；在住房租赁市场REITs领域，有440亿元至660亿元的潜在盘活空间。

　　探索建立多层次市场

　　在稳步扩大试点范围的同时，探索建立多层次REITs市场将是今后一个时期加快推动REITs市场高质量发展的重要方面之一。

　　今年5月，国务院办公厅发布的《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》提出，建立健全扩募机制，探索建立多层次基础设施REITs市场。李超介绍，证监会将进一步推进REITs各项基础制度改革创新。尽快推动首批扩募项目落地。完善畅通从Pre-REITs培育孵化、运营提质到公募REITs上市的渠道机制，积极探索建立多层次REITs市场。

　　国家发改委原副主任张勇透露，一些原始权益人在成功发行基础设施REITs后，投资信心显著增强，投资动力大大提升。“许多保险机构和基础设施建设企业看到了通过REITs实现资金退出的希望，正在积极研究设立Pre-REITs。一些已搭建REITs平台的企业也在推进扩募工作，整合行业资产。”张勇说。

　　值得一提的是，中金普洛斯REIT等首批5只基础设施公募REITs扩募项目状态于12月7日更新，意味着首批公募REITs扩募又有新进展。

　　“多层次REITs市场有望逐步建立。”张宇认为，在未来我国REITs市场上，发行主体、底层资产类型和投资主体均会更加多元化。同时，将通过新项目发行与存量项目扩募推动市场扩容，进一步推进REITs链条建设，前端促进Pre-REITs培育孵化，后端推动REITs指数等发展。

　　培育专业化投资群体

　　市场持续健康发展，需要投融资总体平衡、相互协同。业内人士表示，同步推进投资端改革，鼓励长期机构投资者参与，积极培育专业化REITs投资者群体，完善REITs定价功能，将有助于夯实市场长远发展基础。对此，监管部门给出明确回应。

　　证监会指出，将推动社保基金、养老金、企业年金等配置型长期机构投资者参与投资，积极培育专业化REITs投资者群体。上交所透露，将持续扩充配置型投资机构，研究完善相关发行和交易机制，激发市场活力，维护市场平稳运行。

　　各方预计，有关部门将着力促进投资者结构优化，鼓励保险机构、银行理财、公募基金等机构加大配置力度，继续支持QFII、RQFII投资REITs产品，推动社保基金、养老金、企业年金等机构投资者参与REITs投资，培育专业投资者群体，助力我国基础设施REITs市场发展行稳致远。

　　机构认为，推动“长钱”入市，将提高REITs市场流动性，促进投融资平衡和协同发展。赵可表示，REITs具有一定的抗通胀能力，并能提供稳定的现金流，对于社保基金、养老金、企业年金等机构投资者而言具有比较重要的配置价值。此外，随着REITs市场发展，投资者的专业能力将不断提升，有助于完善REITs定价功能。

　　众人拾柴火焰高。REITs市场建设涉及方方面面，是一项系统工程，离不开市场各方的支持参与。当前，相关部门、地方政府、参与机构对REITs市场建设逐步形成了广泛共识和工作合力。未来，有关方面将进一步健全REITs综合推动机制，统筹解决REITs发展涉及的共性问题，保障常态化项目供给，促进市场规范发展。