公募REITs市场迎来重磅利好 投融资良性循环进一步形成

　　中证网讯（记者 黄一灵）3月18日，证监会发文称，正在会同相关部委，进一步深入推进基础设施REITs试点，完善制度机制，拓宽试点范围，更好发挥公募REITs的功能作用，进一步促进投融资良性循环，助力实体经济发展。证监会正在指导交易所抓紧制定REITs扩募规则，将适时征求市场意见。证监会正在会同相关部委研究推动保障性租赁住房REITs试点工作，尽快推动项目落地。

　　业内人士认为，此次证监会发文释放积极信号，国内REITs市场有望进入高效、高质量发展阶段。同时，监管层一系列制度的出台也是对十四五规划中提出的“推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环”的贯彻落实。

　　引入扩募机制

　　证监会表示，扩募是REITs产品的重要特性。扩募与首发一样，是REITs市场建设不可缺少的重要环节。推出REITs扩募机制，有利于已上市优质运营主体依托市场机制增发份额收购资产，优化投资组合，促进并购活动，更好形成投融资良性循环。

　　国泰君安资管REITs团队认为，此次证监会发文提出建立扩募机制，将打造REITs作为资产上市平台的“完全体”形态。扩募是指在基础设施REITs基金首次发行设立后再次扩大募集，并将募集资金用于投资的行为。参考国外成熟市场，REITs本身均具备扩募功能，通过扩募行为实现REITs的外延式增长，REITs市场规模将得到进一步扩容。

　　在中金基金看来，存量REITs扩募并不断吸收优质资产可以实现多方共赢。首先，原始权益人可实现盘活优质存量资产和新增项目投资的投融资良性循环；其次，基金管理人可通过扩募适时收购资产，优化投资组合、分散风险，实现管理赋能下的价值增长，提高单位基金可分配现金流，使得投资者可以分享基金长期现金流增长和流动性改善。最后，市场关注度和参与度的提高将对REITs定价和流动性起到进一步正向支持作用，并将资本市场的定价传导至更广泛的基础设施与不动产市场，体现REITs定价的“锚”的作用，形成促进市场活跃、规模增长的正向循环。

　　推动保障性租赁住房公募REITs落地

　　国内REITs市场自首批项目落地以来，试点资产类型呈现多样化发展趋势。除产业园、高速公路、仓储物流等传统基础设施资产以外，低碳能源、水利设施、新基建、保障性租赁住房等契合国家政策导向，助力碳达峰、碳中和及落实民生工程保障等有利国计民生的资产类型成为重点推进的方向。

　　此次，证监会提出抓紧推动保障性租赁住房公募REITs试点项目落地，是落实党中央、国务院关于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度决策部署的有效政策工具，有利于拓宽保障性租赁住房建设资金来源，更好吸引社会资本参与，促进行业向新发展模式转型，实现平稳健康发展。

　　中金基金称，公募REITs可以通过市场化资源配置机制实现租赁住房领域保障性和市场化的平衡，有助于实现住房租赁领域的合理稳定的土地供给、日趋完善的住房租赁资产管理能力、市场化上市与投资退出机制的有机结合，吸引市场化资金来提高保障性租赁住房供给，打造一套可操作、可持续的住房租赁投融资模式，顺势利导地实现投融资良性循环，落实房地产长效机制。

　　中信证券认为，公募REITs可助推保障性租赁住房市场良性发展，一是有效补充保障性租赁住房现有融资渠道，二是实现保障性租赁住房良性投资循环，三是引导运营管理机构提升运营水平和服务质量。

　　“对于保障性租赁住房REITs在试点工作中面临的难点和痛点，监管层前期也与市场各参与机构进行了深入了解。相信后续相关政策的正式出台有望针对性地解决市场参与各方关注的问题，促进保障性租赁住房REITs项目申报的常态化，有力助推保障性租赁住房REITs的成功落地。”国泰君安资管REITs团队表示。

　　上交所多措并举稳步发展REITs市场

　　自2021年6月首批基础设施公募REITs在上交所试点落地以来，目前共有6只基础设施公募REITs产品在上交所上市，合计融资199亿元。当前，6只产品运行平稳，流动性和价格发现机制总体较好。

　　上交所官网显示，华夏中国交建高速公路封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“中交REIT”）项目近期已通过审核。中交REIT是首单央企高速公路REITs项目，整体估值98.32亿元。业内人士认为，随着中国交建优质高速资产不断通过扩募形式注入，中交REIT将成为国内大型高速公路资产上市平台，并打造具标杆意义的高速公路REITs平台。

　　中国证券报记者了解到，当前，上交所正积极配合证监会，持续致力于深入推进基础设施REITs试点，完善制度机制建设，拓宽试点范围，稳步发展REITs市场。

　　一是研究制定基础设施REITs扩募机制。在证监会的指导下，上交所对国际REITs市场及境内股票市场的相关机制进行深入研究，并结合首批项目的实践需要，对构建公募REITs扩募机制提出了具体思路，正在抓紧制定形成REITs扩募规则，拟近期对市场征求意见。同时，上交所正在紧锣密鼓地做好扩募业务的技术准备工作，并积极引导有扩募需求的REITs做好扩募资产筛选，尽快推动扩募项目落地，扩大标杆产品规模，尽早实现REITs全链条管理，进一步推进我国REITs常态化发展。

　　二是抓紧推动保障性租赁住房公募REITs试点项目落地。据了解，上交所高度重视保障性租赁住房公募REITs试点工作，积极支持专业化、规模化的住房租赁企业开展试点，深入调研了北京、上海等多地10多家保障性租赁住房企业，统筹推动华润有巢、北京保障房中心、重庆地产等优质项目开展试点工作，并紧密协同地方发改委及相关政府单位，协助解决具体技术难点，尽快落地成熟项目。

　　三是推动项目常态化供给，形成市场的规模效应和集聚效应，夯实REITs市场高质量发展基础。上交所表示，前期试点项目的成功落地，为市场发展积累了丰富的实践经验，也验证了现行发行审核及组织保障机制的合理有效。下一步，上交所将进一步凝聚合力，聚焦项目供给端，持续做好储备项目的辅导对接工作，紧紧围绕国家重大战略，积极支持创新驱动、绿色发展、民生保障等重要领域成熟项目尽快落地，推动项目资源持续供给。