启动产业园区REITs 助力区域经济腾飞

　　中金公司研究部 张宇

　　当前基础设施公募REITs试点项目正在稳步推进中，产业园区作为其中一类重要且独具特色的资产类别受到投资者广泛关注。做好做活产业园区REITs、构建良性活力的市场生态，对于产业园区建设和地方经济发展都具有深远影响，亦是中国发力建设基础设施公募REITs的初衷和应有之义。

　　契合公募REITs产品属性

　　中国产业园区起步于1979年，至今全国范围内各类产业园区数量近两万个。符合资产形成条件、成熟度较高的产业园区资产主要包含位于各类产业园区内、建设在工业用地或科研用地上的研发楼、标准厂房、孵化器与实验室三类。这些资产通常产权清晰，无特许经营限制，现金收益稳定，具备增值空间，适合作为公募REITs产品发行。同时产业园区底层资产规模体量大，存量产业园区的潜在资产规模或可达到十万亿元级别；资产类别丰富，生产型和研发型用房均可作为产品发行；资产纵深程度高，除北京、上海等一线城市外，二三线城市也有符合发行条件的园区资产；发行主体相对丰富，政府园区平台、政府主导园区企业、专业园区运营商和开发商系园区运营商均有可能参与到产业园区公募REITs试点当中。上述特点是产业园区REITs市场实现差异化定价和活跃参与的重要保证。从国际视角来看，海外市场的产业园区REITs底层资产以物流园为主，与我国园区资产内涵相近的产品通常分类为工业类和办公类REITs，包含商务园、科学园、工业园等形式。虽然产业园区REITs在海外市场并非主流类型，但包含相似产业园区资产的REITs产品规模体量和市值增速不容忽视，是一类重要且有活力的产品类型。

　　为资金提供退出通道

　　产业园区REITs的首要优势在于能够直击园区股权融资与退出渠道缺乏的痛点。产业园区开发时间长、资金需求大、回款周期久，债权融资方式繁多但股权融资渠道较少，退出机制不畅，故而投融资模式长期受到制约，部分上市产业园区运营商现金流压力较重，资产负债率和净负债率偏高，有息负债规模大。产业园区REITs能够为资金提供退出通道，盘活存量资产，让产业园区能够实现“投资-运营-盘活-再投资”的良性内循环，即打通园区资产的“融-投-管-退”全周期通道，从而借REITs东风改善财务状况，扩大投资规模，构建投融资闭环。

　　其次，产业园区REITs实现对园区资产的“轻重分离”，促进园区开发全生命周期管理。按照现行的规定，原始权益人可以保留产业园区资产至少20%的权益，借此园区开发企业可以保留经营权，并将精力投入在园区的运营和管理上，改善“重开发、轻运营”的问题，从原来的“开发建设”为重转向“资产管理”为重，从而构建可持续发展的园区生态，促进园区全生命周期管理。这一过程对产业园区的运营管理能力也提出了更高的要求，因此产业园区REITs的设立还能促进行业资产管理能力的提升，助力我国产业园区资产管理人团队建设。

　　此外，公募REITs整体退出和持续经营，有利于促进土地集约利用。我国工业用地利用效率相较国际水平偏低，部分产业园区存在过度供应和用地浪费问题，各级政府亦对土地集约化管理高度重视。产业园区土地集约管理的措施包括兴建标准化厂房、提高地上建筑容积率、提高建筑密度、限制分割销售等，这将导致产业园区建设成本的提升。而公募REITs则是一类行之有效的、更加合适和合理的整体化退出工具，适合不能散售的、高密度的建筑实现盘活，进而促进产业园区运营商对园区进行整体开发和土地的集约化利用。

　　最后，从长远来看，当前中国正在经历经济转型升级的重要进程，产业园区作为各类制造业产业重要的物理空间载体，是带动区域经济发展和产业升级的引擎，也是中国经济增长的原动力细胞。园区兴则产业兴，通过产业园区REITs激发园区活力如同发动区域经济增长的引擎，将助力中国制造，为中国经济的腾飞插上翅膀。