深圳新房均价10连跌 开发商按捺不住推一成首付
开发商绞尽脑汁促进销售的背后是去年十月调控政策出台以来，深圳新房价格已经连续10个月出现下滑，与此同时成交量也出现了较大幅度的下滑。
中房报记者 翁晓琳 深圳报道
炎热的天气并没有为深圳楼市点起一把火。根据深圳市规划和国土资源委员会（以下简称“深圳市规土委”）的备案数据，7月一手住宅的成交均价为54446元/平方米，微微有所下滑，依然处于较为平稳的位置。7月深圳成交新房住宅2023套，环比下跌31.5%。
在这样情况下，开发商推货量并没有减少，整体供应为2017年以来的最高峰。为了加紧入市，不少开发商也推出了两成首付甚至一成首付来促进销售。这个此前在深圳楼市明令禁止的“首付贷”似乎又换了一个“马甲”重新进入市场。
一成首付惊现市场
7月8日，深圳市规土委曾发布今年上半年房地产市场运行情况，表示深圳继续深化落实“深六条”、“深八条”调控措施，调控效果显著，市场秩序规范，多部门联合重点打击零首付、首付贷、众筹买房等市场违法违规行为，“零首付”现象基本不存在。
但是，一周后，坪山区一公寓项目开盘，开发商推出了“首付两成”的销售模式。具体来说，首付五成，可分三年交齐，开发商垫资免利息，第一年付20%，第二年付20%，最后一年付10%，如果购买此产品交楼两年后觉得回报略低，开发商会签订回收合同，两年后按原价上浮10%予以回收。
均价4.3万元/平方米的公寓，凭借着“低首付”的模式，开盘两天就售出了304套房。虽然第三天，两成首付的的卖点已经被禁，但是现场销售表示项目还是继续在售。
无独有偶，近期深圳电视台又曝出一个位于龙岗区坂田一大型开发商项目，均价6.4万元/平方米，在售的同样的是公寓，首付五成，购房者可以付一成，剩下四成由开发商垫付，但是需要在一年内交清，没有利息。该项目销售甚至打包票：“全深圳只有我们这个项目才这样。”
事后中国房地产报记者也电话联系了该项目，对于垫付一成，有销售表示：“具体情况要到楼盘现场才能了解”，并不愿意透露过多。
尽管深圳官方明令禁止“首付贷”，但在实际市场销售中，开发商为了走量，还是“上有政策、下有对策。”有的是中介机构或者开发商提供自有资金“垫资”，有的是网贷平台通过投融资需求错配提供贷款资金，还有中介和地产商将银行机构的信用消费贷款转换为首付款“曲线入市”。
有房企人士对中国房地产报记者直言：“低首付说到底也是为了促进销售。这两个项目都是两家大房企在深圳的首个项目，在深圳布局的成本摆在那里，政府限价也摆在那里，要刺激购房者入市，肯定是有自己的销售方法。首个项目的业绩要是能取得‘开门红’，也对未来其他项目有促进作用。”
“目前市场的观望情绪很浓，且客户购房首付并不少，开发商垫付首付，也是一个促销的方法，但不算是新出的手法。比较明显的情况就是，开发商已开始出现希望打破观望情绪的动作，因此销量是有望上升的。” 美联物业全国研究中心总监何倩茹对中国房地产报记者指出。
不过，信荣（全国）房地产律师团队首席律师张茂荣对中国房地产报记者解释：“开发商垫首付是以‘垫付’之名，只是将按规定本应由购房者一次性支付的首付款分期支付，通过关联第三方公司名义借款给购房者付款给自己，其本质与首付贷无异。这满足购房者揭贷款条件，协助购房者成功贷款，以达到自身资金回笼的目的。购房者规避了国家规定的最低首付比例贷款政策，拉长了资金杠杆，增加了违约风险，增加了银行金融风险，与楼市调控政策精神相悖，本质还是违规行为。”
刚需盘叫价坚挺 豪宅盘略有让步
开发商绞尽脑汁促进销售的背后是去年十月调控政策出台以来，深圳新房价格已经连续10个月出现下滑，与此同时成交量也出现了较大幅度的下滑。
深圳中原研究中心数据显示，7月新房住宅批售43.1万平方米，推售23.2万平方米，环比分别增多102%和17%，市场整体供应为2017年以来的最高峰。但是深圳新房成交均价为54446元/平方米，处于平稳位置，成交量却只有2023套，环比下跌31.5%。
深圳中原研究中心指出，7月深圳成交热点为宝安区、龙岗区，新房成交量下跌主要是因为新房住宅房贷利率的上浮、放款速度的减慢、市场观望情绪的浓厚。
不过值得注意的是，近期入市的数个刚需盘，价格并不低。例如地理位置已经接近东莞的光明新区，宏发天汇城备案价在3.8万元-4.1万元/平方米，“地王”龙光玖龙台出售均价在4.5万元/平方米。而已经靠近深圳机场的宝安区沙井的中熙香莎公馆均价也在4.3万元/平方米。
尤其是郊区的刚需盘搭上了地铁这一加分利器，价格也水涨船高。有项目营销负责人对中国房地产报记者直言：“深圳中心区房价越来越高，大部分刚需都被挤压到城市边缘购房。有地铁在，即便上班距离比较远，还是有利于出行的。未来深圳几条新地铁线周边的房价势必是只会走高不会走低。”
但是豪宅盘的价格则略微有些让步，位于深圳湾豪宅片区的华润深圳湾悦府备案价在9.3万元至16.2万元/平方米，最低价9.3万元着实令市场有些诧异。而福田香蜜湖的豪宅盘万科瑧山道，8月2日开盘，均价在7.8万元/平方米。香蜜湖豪宅均价基本在8万元/平方米以上，这一价格也未有大涨。
深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉对中国房地产报记者表示：“房价十连跌和成交结构有关，主要是以中低价位、偏远的项目为主。关内的豪宅盘供应并不多，和政府在房价控制措施有关。未来豪宅走势会慢慢走弱，现在不管是调控政策还是货币政策，豪宅需求都有所挤压。所以我预计未来开盘价格，刚需盘还是会坚挺向上走，豪宅盘会略有让步。”
何倩茹看法类似，“目前一手项目备案受到的限制比较多，因此想要拿预售证是一件比较困难的事，尤其是豪宅。豪宅由于受到的关注度更高，价格的变动牵扯各界的神经，因此价格控制得更加好，导致最近销售的豪宅价格相对偏低。豪宅一向是小众产品，市面上还是以刚需盘为主的。整体新房市场成交量方面的上涨是大概率事件，但价格我认为还是以稳中有小幅下降为主。”
