供需两旺 公募REITs进入扩面提质新阶段

　　今年公募REITs市场呈现供需两旺的局面。产品持续扩容，年内发行数量、规模均创新高，同时公募REITs底层资产更加丰富。在此背景下，多只近期发行的REITs受到资金追捧，触发比例配售。以广发成都高投产业园REIT为例，该产品于12月2日提前结束募集，并于12月5日晚间发布公告称，公众投资者有效认购申请确认比例为10.757884%。

　　业内人士表示，公募REITs专注于投资不动产领域，可以作为大类资产配置的重要补充。随着REITs市场深化发展，政策体系不断优化，预计市场规模再上新台阶，并为投资者提供更加丰富和便利的选择。

　　新品持续受追捧

　　12月5日晚间，广发基金公司公告称，广发成都高投产业园REIT的公众投资者有效认购申请确认比例为10.757884%。广发成都高投产业园REIT是广发基金旗下首只公募REITs产品，网下询价有效认购倍数为6.89倍，刷新了年内产业园型REITs最高认购纪录，同时也是西部产权类公募REITs项目中有效认购比例最高的产品，体现出投资者对该产品的认可。

　　同日，中航基金发布了中航易商仓储物流REIT基金份额询价公告的补充说明。公告显示，中航易商仓储物流REIT网下初始发售份额为1.46亿份，占发售份额总数的比例为18.19%，占扣除战略配售初始发售份额数量后发售份额的70.00%；公众初始发售份额为0.62亿份，占发售份额总数的比例为7.80%，占扣除战略配售初始发售份额数量后发售份额的30.00%。

　　11月29日，中航基金发布的中航易商仓储物流REIT基金份额询价公告显示，基金管理人确定询价区间为2.628元/份-3.200元/份，并通过网下询价最终确定基金份额的认购价格。此外，公告还显示，中航易商仓储物流REIT战略配售初始发售份额为5.92亿份，占本次基金份额发售总量的74.01%。其中，原始权益人或其同一控制下的关联方拟认购数量为3.15亿份，占发售份额总数的比例为39.37%；其他战略投资者拟认购数量为2.77亿份，占发售份额总数的比例为34.64%。

　　11月8日上市的银华绍兴原水水利REIT，上市首日涨幅超过18%。这只产品面向公众投资者发售仅一天就售罄。随后的公告显示，该产品面向公众投资者发售的份额为5569.2万份，而当日认购份额达到130.88亿份，为初始发售份额的235倍，公众投资者认购金额达到370.12亿元，配售比例0.43%。

　　底层资产更加丰富

　　公募人士表示，REITs专注于投资不动产领域，其风险收益特征与股票、债券等资产的相关性较低，可以作为大类资产配置的重要补充。

　　经过三年多的实践，公募REITs已进入扩面提质的新阶段。今年REITs发行明显提速，发行数量、规模已创新高。Wind数据显示，截至12月3日，今年以来REITs发行数量达24只，发行规模达511亿元。

　　在发行步入快车道的同时，REITs的底层资产不断扩容，公募REITs覆盖的资产类型也越来越多。按照监管对REITs底层资产的分类标准，REITs资产类型可分为13类，包括交通基础设施、能源基础设施、市政基础设施、生态环保基础设施、仓储物流基础设施、园区基础设施、新型基础设施、租赁住房、水利设施、文化旅游基础设施、消费基础设施、养老设施以及其他符合要求的行业资产。

　　对此，广发成都高投产业园REIT拟任基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A景区、历史文化风景区、世界文化遗产项目才能做REITs，现在已经拓展到4A景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，我们期待未来还有更多新的资产类型可以上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　市场规模料再上新台阶

　　在今年发行大提速的背景下，业内人士表示，参考海外经验，未来REITs市场或成为万亿元级别的“星辰大海”。

　　“目前REITs收益主要来自底层资产项目分红和二级市场资本利得。从中长期视角来看，还有一项收益来源不容忽视，即作为不动产交易平台，REITs进行底层不动产收购、出售过程中带来的增值收益。”杜金鑫称，这是海外REITs市场很常见的操作，未来将成为国内REITs市场走向成熟的标志。

　　“公募REITs是把一个优质的大宗不动产项目拆分成灵活的基金份额，让投资者可以直接享受到资产经营所带来的收益。”广发成都高投产业园REIT拟任基金经理李文博介绍。中金研报统计，三季度多只REITs获得资金净流入，截至三季度末，公募FOF（基金中基金）持仓REITs规模约为1.17亿元，首次超过1亿元，环比增长60%。

　　该REIT另一位拟任基金经理彭翔艺表示，REITs底层资产覆盖范围较广、研究门槛较高，对于投资者获取信息的有效性、及时性有一定要求，随着公募FOF参与REITs的比例越来越高，个人投资者能以更低的门槛参与进来。

　　“目前中国REITs快速发展，未来市场空间巨大。”杜金鑫分享了美国REITs的发展历程，自20世纪60年代美国REITs市场起步，经过多年发展，2023年底的市场规模达到约1.3万亿美元，已成为海外最大的REITs市场。根据美国REITs占权益市场的比例预测，未来中国REITs市场容量或在3万亿元-5万亿元之间。

　　此外，一家大型基金公司REITs业务相关负责人表示，随着公募REITs新发行资产类型多元化和发行规模持续增长，为市场源源不断提供投资标的，提升整体市场稳定性和流动性，也将为社保基金、企业年金等投资者的参与提供更多可能性。随着中国REITs市场深化发展，政策体系不断优化，预计市场规模会再上新台阶，为投资者提供更加丰富和便利的选择。