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公募REITs持续上新 部分产品出现超募

葛瑶 中国证券报·中证网

  日前,消费基础设施REITs持续上新,其中华夏金茂商业REIT、嘉实物美消费REIT两只产品更是出现超募。公募REITs新发持续火热,但是二级市场却面临一定压力。

  面对“新发热、二级冷”现象,行业人士认为,基金管理人应该主动应对市场的不确定性。

  再现发行超募

  近日,首批消费基础设施REITs陆续发行,两只先发产品再现超募的火爆场面。1月30日,华夏金茂商业REIT发布的认购申请确认比例结果公告显示,战略投资者有效认购申请比例为100%;网下投资者实行全程比例配售,实际确认比例为49.04%;公众投资者采用全程比例配售,实际确认比例为94.41%。

  同日,嘉实物美消费REIT发布认购申请确认比例结果公告。其中,战略投资者有效认购申请比例为100%;网下投资者实行全程比例配售,实际确认比例为75.95%;公众投资者也采用全程比例配售,实际确认比例为71.64%。

  此外,华夏华润商业REIT于1月30日至2月2日正式发售,发售价格为6.902元/份,拟募资总额为69.02亿元。资料显示,华夏华润商业REIT的首发资产青岛万象城,是华润置地旗下核心区位标杆项目。该项目位于青岛市政治、文化及金融中心,毗邻市政府和五四广场,双地铁上盖,区位优越,交通便利。

  二级市场冷清

  与发行火热截然不同的是,公募REITs二级市场颇为冷清。在30只已上市的公募REITs中,仅有6只产品近一月内二级市场价格实现上涨。Wind数据显示,截至2月1日,华夏北京保障房REIT近一个月以来二级市场价格累计上涨3.59%,中金安徽交控REIT、中金山高集团高速公路REIT、国金中国铁建高速REIT二级市场价格涨逾2%,富国首创水务REIT、平安广州交投广河高速公路REIT二级市场价格微涨。

  由于一处底层资产的续租净有效租金突降,嘉实京东仓储基础设施REIT近期成为市场焦点,其二级市场价格连连下跌。截至2月1日,近一个月跌幅最大的三只产品为嘉实京东仓储基础设施REIT、华安张江产业园REIT、国泰君安东久新经济REIT,期间分别下跌27.65%、16.90%、16.49%。

  尽管短期内REITs二级市场价格单边下降,基金人士表示,相对于同期股票市场而言,公募REITs市场仍有一定的超额回报,基础资产经营整体稳健。考虑到REITs底层资产业绩与经济基本面恢复情况息息相关,整体经营仍呈一定韧性,REITs作为资产配置标的具有一定的投资价值。

  关注配置机会

  发行时投资者热抢超募,但上市后价格却连跌不止。面对“新发热、二级冷”现象,一位公募REITs基金经理认为,发行上市是公募REITs生命周期的开始,而不是结束,基金管理人应该主动应对市场的不确定性。

  以产业园的管理为例,需要基金管理人更加关注租金单价和出租率的均衡,努力维持稳定的租赁收入。通过合理的配置长租约比例,投入改造成本争取优质租户,在租约到期前提前进行续约等措施,努力提升未来租金收入的确定性。

  在中金基金副总经理、创新投资部负责人李耀光看来,自2021年6月21日首批公募REITs试点产品上市以来,REITs市场经历了扩容、扩募,由试点迈向常态化发行新阶段。公募REITs二级市场在不断发展过程中,也经历了多轮行情。

  2023年中国REITs二级市场表现出定价逻辑的深度重构,重构后的市场更为贴切地反映风险溢价水平,释放估值及业绩运营压力。李耀光表示,展望2024年的公募REITs市场走势,预计市场波动因素有所收敛,应更关注运营管理的表现分化及价值过度重估带来的配置机会。

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