首批基础设施公募REITs上市两周年：生态体系日渐完善 发展潜力巨大

　　6月21日，首批基础设施公募REITs迎来上市两周年。两年来，公募REITs成功上市28只，首批4单扩募已完成，REITs市场持续扩容。上市以来，REITs在兴产业、保民生、促消费等方面发挥了重要作用。

　　基金人士表示，长期来看，公募REITs市场在中国的发展潜力巨大，可望出现更多有益创新。

　　市场持续扩容

　　自首批公募REITs产品上市至今，产品发行数量和规模不断增长。截至目前，基础设施公募REITs已发行28单、上市27单，发行规模超920亿元。

　　在REITs基础资产范围方面，已扩容至新能源、保障性租赁住房、消费基础设施等类别；在市场参与主体方面，不断推动长期机构投资者参与投资，支持民营资本发行，支持保险资管公司参与REITs业务；在市场规则体系方面持续完善，通过加强前端培育、扩大资产范围、适度优化调整发行条件并提升项目审核效率等全周期措施，推进常态化发行。

　　6月16日，首批四单基础设施公募REITs扩募项目在沪深交易所上市，标志着REITs扩募机制全面落地。此次上市的扩募项目分别为在上交所上市的华安张江光大REIT、中金普洛斯REIT，以及在深交所上市的博时蛇口产园REIT、红土创新盐田港REIT。

　　“存量公募REITs扩募的落地，将推动实现资产组合多元化，开启我国REITs市场发展新阶段。这是REITs规模增长的一小步，却是REITs市场发展的一大步。扩募可以提高分红能力，分散组合风险，并鼓励具有优秀运营能力的原始权益人不断注入优质资产。”中金基金副总经理、创新投资部负责人李耀光说，“在政策支持力度持续提升、各领域试点项目加速落地的背景下，预计公募REITs市场将持续扩容。”

　　“展望未来，公募REITs市场有望在保质提效基础上实现常态化发行，基础设施资产类型、原始权益人主体、投资者群体有望进一步拓展，REITs生态体系逐步完善，多层次REITs市场建设将不断推进。”李耀光说。

　　助力经济高质量发展

　　在市场持续扩容、生态逐步完善的基础上，首批基础设施公募REITs上市以来，更是在兴产业、保民生、促消费等方面发挥了重要作用。

　　以中金普洛斯REIT为例，扩募完成后，基础设施资产合计将由10个仓储物流园组成，分布于京津冀、长三角、环渤海经济区、粤港澳大湾区和成渝经济圈，建筑面积合计约115.66万平方米，有力地承载和支持所在地区的民生和经济发展，是高标准现代化园区的行业标杆。扩募的基础设施资产凭借交通便利、产业聚集等优势，吸引众多优质客户，租户结构稳定，经营高度市场化。主要租户包括头部第三方物流、跨境供应链及零售行业公司，通过引领传统物流向供应链的融合和升级、建设新一代绿色智慧仓储物流产业，为区域产业发展、保障当地民生、扩大居民消费提供了长期保障。

　　在兴产业方面，“公募REITs是深化金融供给侧结构性改革，强化资本市场服务实体经济能力，进一步创新投融资机制的重要举措，为基础设施建设提供直接融资支持，同时也可以降低企业的杠杆率，实现轻资产模式转型，有助于国内基础设施领域的投融资形成良性循环。”华夏基金基础设施和不动产投资部高级副总裁、基金经理林伟鑫说。

　　在保民生方面，以保障性租赁住房为例，“全面发展住房租赁市场已成为当前建设房地产长效机制的重要内容，公募REITs为企业开拓了新的权益融资渠道，有利于带动增量投资，长远看可打开更多主体参与租赁市场的空间，进而增加保障性租赁住房的有效供给，有助于解决新市民、青年人等住房困难问题。”林伟鑫说。

　　今年3月，《国家发展改革委关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》将消费基础设施纳入公募REITs底层资产范围，旨在支持消费发展，引导更多社会资金投资于线下消费场景。未来消费基础设施领域（包括百货商场、购物中心、农贸市场等）有望成为重要的增量市场，推动消费基础设施项目的建设投入以及运营水平的提升，为居民消费提供更多、更便利、更优质的消费场景，对于拉动内需、扩大消费具有重要意义。

　　重视REITs长期配置价值

　　不过，上市两年来，公募REITs二级市场价格起伏较大。今年以来，REITs二级市场价格更是持续波动。Wind数据显示，今年以来至6月19日，中证REITs指数累计下跌18.06%。其中，华夏中国交建高速REIT、建信中关村产业园REIT、中金普洛斯仓储物流REIT二级市场累计跌幅均超20%。此外，还有平安广州交投广河高速公路REIT等9只REITs跌幅超10%。

　　“公募REITs产品是以分红为主要收益来源的投资标的，其风险收益特征与传统金融产品有较大区别。不管是大幅溢价还是大幅折价，对REITs本身都不是好事。”一位REITs基金经理说。

　　面对REITs二级市场的剧烈波动，中金基金表示，投资者应以长期视角进行长远规划，充分认识REITs的风险收益特征和产品特性，对相关资产情况及其运营模式进行充分了解。长期来看，公募REITs的投资价值，一方面体现在相对股债市场独立的资产配置功能；另一方面，公募REITs最终投资于运营较为成熟的基础设施项目，并且在满足分红条件的情况下，每年至少将90%以上合并后基金年度可供分配金额以现金形式分配给投资者，因而适合长期持有。

　　展望未来，市场对公募REITs发展前景充满信心。“随着REITs市场不断引入各类市场主体、增加底层资产种类和数量，REITs市场稳定性有望不断提升。”林伟鑫表示，公募REITs在中国的发展仍有很大潜力和空间，或将出现更多有益创新。