部分限售份额解禁 首批公募REITs估值料承压
6月21日，首批上市的9只公募REITs迎来部分限售份额解禁。据华泰证券统计，9只公募REITs此次解禁份额占总份额的平均比例为33.9%，超过目前流通份额占总份额的平均比例32.4%。也就是说，解禁使得这9只公募REITs的可流通份额平均增加超过一倍。业内人士称，在解禁后，部分REITs品种可能出现估值回归的过程，但战略投资人的减仓计划料有差别，总体影响有限。
首批REITs释放流动性
具体来看，中航首钢绿能REIT、浙商沪杭甬REIT、东吴苏园产业REIT、华安张江光大REIT的解禁份额小于流通份额，占比（解禁份额/流通份额）在40%至80%之间；富国首创水务REIT、博时蛇口产园REIT、红土盐田港REIT的解禁份额接近或持平流通份额，占比在90%至110%之间；平安广州广河REIT、中金普洛斯REIT的解禁份额超过流通份额，占比在130%至190%之间。
今年年初，市场避险情绪一度高涨，资金大量涌向REITs。通联数据Datayes显示，9只REITs产品中，红土盐田港REIT的最高价一度冲至4.163元，当时该产品净值2.3元，溢价幅度超过80%；富国首创水务REIT则更为夸张，今年2月中旬的价格一度冲至7.519元，当时其净值3.7元，溢价幅度高达103.2%。
首批公募REITs本次部分限售份额解禁是否会对二级市场价格产生冲击？面对解禁份额，6月21日9只REITs产品表现相对平稳，并没有出现集体走低。
富国基金表示，首批公募REITs在发行时除原始权益人以外的战略配售份额占比较高，客观上导致本次解禁后上述REITs的流通份额增加比例较大，但总体来看，解禁后REITs总流通市值仍然不大。从解禁份额的战略投资人构成看，主要是金融机构和部分产业资本，目前大部分REITs市价相对于发行价有一定溢价，不排除部分战略配售投资人有兑现收益的动力，卖盘的增加可能对二级市场造成一定压力。另一方面，战略配售投资人主要是专业机构投资人，正常而言有相对理性的交易方式和交易策略。同时，短期二级市场价格的大幅下降也会提升REITs的分派率、IRR等收益指标，对于理性投资人而言，可能带来资产配置机会。
部分资金会适时配置
公募REITs解禁潮对市场流动性有多大影响？富荣基金公募REITs投资总监王甲同表示，鉴于此次解禁前，市场公募REITs份额供给少，而适合配置REITs的保险、理财等属性资金无法实现足额配置，在供给关系失衡的情况下，流通的公募REITs存在超额溢价情况，甚至部分REITs二级市场涨幅较大。即使在近期REITs价格出现一定回撤的情况下，已发行的公募REITs平均溢价也超过20%。如果市场流通盘再增加约一倍的供应量，部分溢价过高、估值偏离度较大的产品可能存在价格回撤的压力，这可能会带动整个REITs二级市场承压。
私募排排网财富管理合伙人荣浩的观点较为谨慎。他表示，解禁后REITs的溢价率会有一个回归到合理估值的过程。但是各战略投资人的减仓计划可能有差别，如果形成共振则会出现短期抛压；看重长期收益的机构短期内建仓的概率不大，要等估值溢价合理才会出手。目前，REITs平均的溢价率在20%左右，前期市场已经释放了一些估值风险，但部分产品估值还是偏高。“对于收益权类的REITs长期属性更偏债，适合追求确定性收益的资金。解禁后，待估值进入合理区间，相信部分资金会适时介入。”
中信证券认为，首批公募REITs部分限售份额解禁后或重新迎来配置机会。今年3月以来，公募REITs与股票的相关联动性有所增强。当前，股票资产渐入佳境，但REITs受制于临近的解禁卖压以及疫情多点散发对现金流的直接影响，近期REITs的反弹力度逊于股票。虽然公募REITs面临一定卖压，或对公募REITs市场的反弹形成一定抑制作用，但REITs部分限售份额解禁的实际影响较为有限。待首批公募REITs解禁卖压释放后，或重新迎来二级市场的配置机会。建议投资者同时关注后续新上优质项目的发行配售机会以及二级市场的底部配置机会。
发展前景广阔
目前看来，首批9只REITs均完成2021年年度分红，二级市场回报良好。上市一年来，首批9只REITs运营稳健，信息披露持续规范。同时，REITs规则体系和制度建设逐步完善，配套细则基本覆盖业务全流程，扩募规则已正式落地，REITs市场有望加速扩容。
博时招商蛇口产园REIT的基金经理胡海滨称，目前发行的REITs在发行认购阶段都出现了超额认购的情况，说明投资者较为认可REITs的投资价值，市场处于供不应求的状态。
东吴基金REITs总部副总经理李军表示，REITs的市场表现获得了越来越多投资人的认可，投资主体以机构投资者为主，主体类型愈发丰富。以险资为代表的长线资金加速进入，已成为投资市场的主力军；券商、资管公司、银行及其理财公司、公募基金及其子公司、私募基金、信托公司等各类金融机构纷纷进入该市场。除自营资金外，有条件的金融机构还在合规的前提下专门为投资REITs定制产品。
