博时蛇口产园REIT基础设施项目出租率88%

　　公募REITs首份年报出炉。3月15日晚，博时蛇口产园REIT披露了2021年年度报告。年报显示，其基础设施项目出租率88%。管理人指出，产业园的行业发展已由增量转向存量盘活的战略转型期，粗放式的园区扩张时代已经过去。

　　个人投资者持有份额上升

　　博时蛇口产园REIT披露的年报显示，自2021年6月7日至2021年12月31日期间，基金净利润2685.45万元，经营活动产生的现金流量净额7007.06万元。截至报告期末，基金总资产25.90亿元。

　　截至2021年12月31日，博时蛇口产园REIT累计实现营业收入7691.42万元，其中租金收入占88.75%，物业收入占11.25%。全年累计预算完成率95%。截至报告期末，基础设施项目时点出租率88%；年末的租金收缴率为99%。

　　值得注意的是，博时蛇口产园REIT在发行之初，个人投资者一“份”难求。随着基金上市，个人投资者通过场内交易的持有份额大幅提升。截至2021年12月31日，基金持有人户数达18万，户均持有4958.38份。与发行时相比，机构投资者持有份额减少，由7.96亿份减少至7.45亿份；个人投资者持有份额上升，由6787.91万份升至1.55亿份，个人投资者份额占总份额比例升至17.22%。

　　公募REITs的分红率备受投资者关注。年报显示，博时蛇口产园REIT于2021年12月2日进行首次现金分红，收益分配基准日为2021年9月30日，每10份基金份额发放红利0.2740元人民币，分红金额为2465.91万元。

　　产业园整体运营情况较稳定

　　公募REITs的现金流收入主要取决于底层资产的运营情况，作为公募REITs管理人的主要责任在于做好底层资产管理，以实现资产的不断增值。

　　博时蛇口产园REIT2021年年报显示，在报告期内，产业园整体运营情况较稳定，截至2021年12月31日，基础设施项目公司租户196家，实际出租面积82696.59平方米，年底时点出租率为88%。

　　管理人解释称，园区部分客户续租情况不及预期，且出现部分客户提前退租现象。但项目成本总体控制良好，全年实际成本支出1201.41万元,全年累计预算完成率95%，通过节约成本费用，同时考虑罚没押金收入及购买货币基金理财增加利息收入，基金层面实现的息税折旧摊销前利润(EBITDA)较现金流预测的完成率为101%。

　　对于续租不及预期的情况，管理人表示，去年四季度时已采取一系列管控措施，园区客户续租情况良好，到期客户全部成功续租。但仍出现部分租户提前退租情况，一定程度上导致基础设施项目出现重新招商空置期、重新出租免租期的损失，不过较去年三季度情况有所好转。同时，针对部分租户提前退租及历史欠租情况，管理人已积极沟通、协调并督促外部运营机构加大招租力度。

　　粗放式园区扩张时代已过去

　　展望未来，管理人在年报中指出，产业园的行业发展已由增量转向存量盘活的战略转型期，粗放式的园区扩张时代已经过去，企业需要在现有存量的基础上进行盈利深挖，打造精细化运营模式，促使园区业务产生持续性利润贡献。

　　从行业需求来看，市场需求受产业升级、转移，自贸区等要素激发，行业发展将出现结构化差异。产业转移作为直接推动力，不同地区在不同阶段将出现不同的市场需求。从行业供给来看，市场供给与供应商数量、区域规划等密切相关。园区的市场供给逐步呈现出专业化、多元化的特征。以深圳为例，为进一步加大对产业的支持力度，近年来，深圳陆续通过新建、改造、整治等方式增加了产业园区的供应量。

　　此外，管理人还表示，城市规划与产业园产业发展方向和未来发展计划高度契合。同时，深圳市正在不断加大交通设施投资力度。围绕该产业园，地铁12号线将会建成通车，但2022年仍处在施工阶段，短期对产业园有部分不利影响，但长期看，有较大利好效应。