借鉴J-REITs发展经验 为实体经济引源头活水

　　3%至6%

　　20年来，J-REITs收益率一直高于日本政府债券以及东京证交所市场一部股票收益率，基本维持在3%至6%水平。

　　J-REITs是日本版不动产投资信托基金。J-REITs市场2001年建立后经历20年蓬勃发展，已成为全球第二大REITs市场。我国基建公募REITs市场刚刚起步，总结J-REITs的市场发展经验可为国内公募REITs发展提供较好的借鉴与参考，也可以帮助我们更好地理解公募REITs发展趋势，从而做出前瞻性决策。

　　市值规模居亚洲第一

　　J-REITs市场20年来不断发展完善，目前市值规模居亚洲第一、世界第二。据日本不动产证券化协会数据，截至2021年11月30日，东京证券交易所共有61只J-REITs，总市值16.42万亿日元（约0.92万亿元人民币；按当日我国央行汇率中间价100日元=5.6046人民币计算）；共涉及4422套物业资产，相关物业资产总规模为21.14万亿日元（约1.18万亿元人民币）。

　　20年来，J-REITs收益率一直高于日本政府债券以及东京证交所市场一部股票收益率，基本维持在3%至6%水平。据日本不动产投资信托基金协会数据，2021年11月J-REITs的平均预期股息收益率为3.61%，高于东京证交所市场一部股票1.87%的收益率及10年期政府债券0.05%的收益率。

　　东京证券交易所自2014年8月以来，分别以2月和8月的最后一天为基准进行J-REITs投资者信息调查，汇总并公布按投资者类型划分的交易状态和投资规模。根据其最新的调查报告：截至2021年2月底，J-REITs总市值为15.64万亿日元（约0.88万亿元人民币），较上次调查增长13.8%。其中，信托银行持有的J-REITs市值增长12.7%，占总市值比重为44%；海外机构持有市值增长16.2%，占总市值比重为24.5%；个人及其他投资者持有市值增长15.2%，占总市值比重为7.8%。

　　受日本政府多部门监管

　　在J-REITs设立之前，发起人需向日本国土交通省申请建筑房屋用地许可及不动产委托代理买卖交易许可，同时在日本金融厅进行登记注册，申请取得投资运营金融产品许可，成为日本投资信托协会会员。J-REITs设立后需接受日本金融厅、财务省、交易所等部门的监管，定期提交监管报告。

　　国土交通省对不动产产业的指导和监督主要体现在指导不动产产业的健康发展，整备不动产投资市场相关业务，监管房地产的开发、交易等。金融厅对J-REITs的监管主要体现在构建投资者保护制度，构建信息披露的监督和管理机制，强化并监管证券交易所的自主规制机能，构建对不正当交易的监管和处罚机制。财务省在J-REITs领域主要负责制定相关税务制度并进行监管。财务省出台的公司法是日本不动产证券化最重要的法律之一。

　　此外，东京证券交易所规定，J-REITs的发行人应及时、适当地披露与投资公司或资产管理公司有关的信息和资产管理细节。信息披露包括但不限于与J-REITs和资产管理公司等相关的信息、与投资公司收益相关的信息、上市不动产投资信托基金管理资产等相关信息。同时，与J-REITs发行人相关的管理制度及结构的报告必须公开供公众查阅，以便投资者及时了解有关信息。

　　诸多经验值得借鉴

　　我国基础设施公募REITs起步较晚，可借鉴相对成熟的J-REITs市场发展经验，重视多层次机构投资者的培育，构建公募REITs规范监管体系，强化公募REITs信息披露制度，推动公募REITs市场平稳健康发展，从而更好地盘活存量资产，为实体经济特别是基建投资带来源头活水。

　　在日本政府及央行作为投资主体的强力支持下，J-REITs市场规模稳步发展，投资者认可度持续提升。2009年，日本政府设立不动产市场安定化基金，主要投资J-REITs市场；同期，日本央行专门设立购买J-REITs的股票基金。2014年1月，日本设立“日本个人储蓄账户”计划，允许该账户投资J-REITs。2014年4月，政府养老金投资基金逐步开始投资J-REITs。

　　无论机构或个人投资者，对J-REITs的参与度均较高。历史数据显示，信托银行及海外机构合计持有比重为70%，机构投资者为J-REITs市场的主力军。不过，对信托银行所管理的投资信托进行穿透后发现，其主要持有人为个人投资者，此部分投资信托占总市值比重约34.7%。

　　REITs是市场化定价品种，而市场化定价的基础在于底层资产价值的真实性与准确性。因此，各相关部门应加强沟通协调，构建明确的公募REITs信息披露规范标准，统一信息披露报告形式和内容。