A股港股地产板块共振 恒大融创两月涨超三成

　　地产股为何走强？

　　上市房企在二级市场集体发力，内在原因是什么？

　　12月12日，发改委下发《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》，表示支持信用优良、经营稳健、对产业结构转型升级或区域经济发展具有引领作用的优质企业发行企业债券。其中房地产业中，进入优质企业发债行列的房企需满足资产总额达1500亿元、营业收入达到300亿元的双重标准，同时不得超过行业资产负债率的重点监管线，未明确的原则上不超过85%，以及3A评级。

　　该政策一经发布，便引发市场热议。民生证券指出，此次新政放开非公开发债，对前期规定的“企业债券和公司债券余额不超过净资产40%的口径进行计算”标准进行了放松。

　　但此次新政在负面清单中，限制了房地产投资，同时提升用于补充营运资金的募集资金比例到50%。另外市场对于“房地产投资”限定的范围解读有争议。另外，本次融资新政直接受益的主体有限，但是发债标准空间较大，潜在受益者包含了50强房企中的大多数。

　　昨日涨幅领先的地产股多与前述优质房企名单有重合。值得注意的是，龙光地产去年营收虽未达到300亿元，但今年涨幅也同样居前。据公司方面人士表示，目前公司基本面并未发生变化；目前已有两家评级机构给了公司3A评价。

　　海通证券指出，负面清单虽然包括房地产投资，但未规定保障房、长租公寓等政策支持方向，预计大蓝筹房企将明显受益。

　　一位港股投资基金经理对证券时报·e公司记者表示，最近地产股表现强势，应该与本次新政有关。10月后土地市场遇冷，对地方政府财政造成较大压力，对松绑地产持乐观态度。

　　不过，中原地产首席分析师张大伟表示，政策原文并没有对房地产的放松内容；发改委政策一直是限制商业性房地产融资，只放行保障房、棚户区、租赁等房地产开发。

　　从整体形势来看，2018年房地产企业销售依然有望刷新历史纪录，但房地产企业销售业绩涨幅逐渐放缓，随着资金压力的加大，融资需求上涨。在规模化竞争格局背景下，房地产企业对资金的需求更加迫切。据统计，11月全国多家房地产公司密集获准发行大额融资，合计数额已经超过1000亿元。

　　张大伟表示，从楼市调控政策看，最严格的时候已经过去，政策底部逐渐形成，房企融资难度有所降低。对于房地产企业来说，楼市销售逐渐放缓，而前期过度投资，叠加当前回款难，房企增加融资的诉求明显上涨；从融资难度看，海外融资成本明显上涨，最近大部分房企融资成本处于高位，但相对企稳；从时间跨度对比来看，目前房地产企业的资金压力相比2015年-2017年大幅度收紧。各地楼市调控背景下，预计房企的资金还会持续承压，这种情况下，发债等渠道还有可能继续高压。随着信贷市场的调控持续，房地产企业在其他渠道融资的需求持续大涨。现在来看，2018年四季度，房地产企业最重要的工作将是融资。