流拍率下降 土地市场回暖

　　22个重点城市今年第二轮集中供地接近尾声。截至8月15日，除了长春、沈阳、郑州，其余19个城市均已完成第二轮集中供地。据中指研究院提供的统计数据，目前已完成第二轮集中供地的19个城市合计成交5255亿元，已经超过22个城市首轮集中供地4968亿元的总成交规模。

　　业内人士表示，第二轮集中供地流拍率情况出现明显改善，土地市场继续呈现企稳回升态势，但城市之间的分化依旧明显。

　　成交规模有所上升

　　“目前来看，今年第二轮集中土拍表现比较平稳，供应规模有所下降，成交规模有所上升，流拍率下降明显，溢价率仍处于较低水平，国企继续成为拿地主力。”诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱告诉中国证券报记者，流拍率明显下降是一大变化。

　　供应方面，据诸葛找房数据研究中心统计，已完成第二轮集中供地的19个城市共推出435宗地块，合计规划建筑面积约为4342.79万平方米，较首轮下降3.33%。

　　成交方面，目前第二轮集中供地成交规划建筑面积合计4010.29万平方米，较今年22个城市首轮集中供地总成交规划建筑面积上升7.92%。截至目前，第二轮集中土拍的整体溢价率为3.53%，较今年首轮下降0.86个百分点；整体流拍率为7.15%，较首轮下降3.99个百分点。

　　业内人士表示，流拍率下降主要得益于地块质量进一步提高和土拍规则持续优化。据中指研究院监测，截至目前，今年第二轮集中供地的平均起始楼面价为12887.6元/平方米，高于首轮的12272.5元/平方米。北京、南京、成都、长沙等地对土拍规则进行了优化，通过降地价、提限价、取消配建等方式，为参与企业留出了更多利润空间。

　　中指研究院土地事业部负责人张凯表示，在第二轮集中供地中不少地块以底价成交，表明市场热度回升的过程相对平缓。中指研究院数据显示，截至目前，在第二轮集中供地中以底价成交的土地宗数在整体成交中占比67%，溢价成交占比33%；在首轮集中供地中，该两项数据分别为60%和40%。

　　近期，部分城市公布了今年第三轮集中供地计划。王小嫱表示，部分城市计划拿出更多优质地块，预计届时土地市场热度会进一步回升。

　　分化特征依然明显

　　分化仍然是今年第二轮集中供地的重要特征。

　　记者梳理发现，在第二轮集中供地中，北京、上海、深圳、杭州的市场热度较高。其中，北京、杭州均有半数地块以溢价成交；上海无一流拍，且约三分之二的地块以溢价成交；深圳86%的地块以溢价成交。而天津、青岛、武汉等城市第二轮集中供地市场热度一般。其中，天津共推出11宗涉宅用地，9宗地块以底价成交，2宗流拍，共成交82亿元。

　　张凯表示，深圳土地市场热度较高，主要由于其供应地块的稀缺且利润空间充足。经中指研究院初步测算，深圳第二轮集中供地中，5宗摇号地块的起拍价可售房地价差均在3.9万元/平方米以上，利润空间相比第一轮集中供地时进一步提高。而在北京、上海和杭州土拍热度回升的背后，一、二手房价格“倒挂”起到重要作用。