供需强劲热风吹 上海租房市场量升价稳
“6月1日，公司在上海一共成交了600多套租赁房源，后续几天租赁成交数据也是持续走高。现在租赁房源消化很快，但租金涨幅不大。”在上海市浦东新区陆家嘴地区某高端滨江楼盘前，一位品牌房产中介表示。
6月以来，上海房屋租赁市场热度持续上升。来自链家的数据显示，截至6月13日，上海6月租赁成交面积已恢复至去年6月单月成交面积的六成，租金维持在87元/平方米左右，与一季度持平，也延续了去年底以来整体平稳的行情。
业内人士表示，上海房屋租赁市场量升价稳，供求两方面均有支撑。需求方面，租房、换租需求旺盛，叠加毕业季及复工复产，需求强劲；供应方面，房东损失补偿心理，其收益预期从关注房价变为更关注房租，以及供应相对减少均是重要因素。
还有房产中介介绍，现在有不少租客不太在意价格，更看重房子的装修、物业管理水平，甚至会问，发菜发得怎么样？
租赁市场率先回暖
张江高科技园区位于上海市浦东新区中南部，交通便捷，汇聚了多条轨交线路。李佳军就在地铁13号线终点站张江路站附近的一家中介门店做业务员。“最近租房市场特别火，3月、4月及5月租约到期的一批房源在6月初集中释放。租金也涨了，一套两房整租，租金涨幅在500元至1000元不等。”李佳军介绍，6月以来，其所在的门店每天都能成交两三套租赁房源。与去年同期相比，门店业务员人均租赁成交金额增长了67%。
松江九亭地铁站附近一家门店店主秦天表示，相较二手房买卖，房屋租赁市场的热度要高出不少，这段时间上门要求租房的客户每天至少有三四个，且大部分是换房客，这些人不太在意价格，反而对房子的装修、物管很关注，甚至会问小区发菜发得怎么样。
在浦东新区潍坊西路浦城路附近某高端滨江楼盘前，街面早已恢复往日喧嚣。房产中介小陆介绍，该楼盘总户数达3000余套，小区一房月租金在16000元左右，两房月租金超20000元。6月以来，其所在门店已成交9套租赁房源。
“现在整个小区挂牌出租的房源差不多有130多套，比疫情之前的2月份挂牌量有所增加。这个小区的租赁一直比较稳定，住在小区的无论是业主还是租客也以企业主或公司高管居多。租约到期之后，房东多多少少想要涨点租金，而租客可能也有换租的需求。”小陆说。
上海中原地产的统计数据显示，6月上半月上海房屋租赁业务量同比增加近三成。
上海链家首席分析师杨雨蕾表示，自6月恢复房地产交易以来，上海租赁市场恢复较快。根据链家数据，截至6月13日，上海6月租赁成交面积已恢复至去年6月单月成交面积的六成，说明积压的租赁需求得到快速释放，预计6月整体成交面积超过去年同期。
租金表现比较平稳
据链家统计，6月以来，上海租赁成交套数较高的区域为浦东新区、闵行区、宝山区和徐汇区。浦东新区租赁较活跃的板块主要为北蔡、杨思前滩、金桥，闵行区主要在莘庄、古美，宝山区主要在顾村，徐汇区主要在徐家汇。
尽管当前租房需求量较大，但租金价格总体平稳。
浦东新区塘桥板块蓝村路上一家房地产中介业务员介绍，虽然租赁需求大了，但租金几乎没有变化。老小区一房月租金在5000元左右，精装修租金在6000元左右。房龄相对较短的商品房三房的月租金为16000元至18000元，但大房子比较难租，多为合租。
秦天表示，总体来看租金涨幅较小，有一部分租客出于租金价格考虑，会选择从市区转往松江九亭。当前，九亭地铁站附近一房的月租金约4000元，不少大学毕业生未必支付得起，他们往往选择租单间，一间房租金每个月2000多元，在支付方式上还可付一押一。
“现在租赁房源消化较快，租金没涨多少，总体的量也没太大变化，如果想把房子快点租出去，租金价格得合适才行。”小陆说。
杨雨蕾表示，从链家门店的成交情况看，受疫情影响被积压的租赁需求正快速有序释放。
租赁市场有自身周期
“上海房屋租赁市场率先回暖，出现了量升价稳的局面，可从供求两方面加以分析。”景晖智库首席经济学家胡景晖认为，就需求端来看，第一，有很多人在复工复产之后来到上海求职，租房需求旺盛；第二，不少人希望改善居住条件，租住品质更好的住房；第三，毕业季的到来也增加了住房租赁市场的需求。
胡景晖称，从供给端看，第一，个人房东、机构房东即长租公寓运营机构，受疫情影响收入下降，存在涨租以补偿过往两个月损失的想法；第二，当前进入房价相对平稳的时期，个人房东开始更关注房租，希望从房租上获取更大收益；第三，租赁房源供应相对减少。
杨雨蕾预计，未来几个月租赁市场都会较为活跃，需求会比较旺盛，供应量也较为充足，租金价格依然会比较稳定，不会出现大幅波动。
上海中原地产市场分析师卢文曦认为，租赁需求是比买房需求更“刚性”的市场，且租赁市场有自己的周期和节奏。疫情打乱了正常节奏，两个月积压下来的需求会在恢复正常后有序释放。短期租金或有波动，主要是前期租赁需求停滞。待积压的需求释放完毕，租金价格会趋于稳定。
