房地产“高举高打”模式触顶，行业开启渐进转型

　　李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）

　　1月17日，国家统计局发布2021年房地产全年数据。2021年，全国房地产开发投资为14.76万亿元，创历史新高，年度同比增长4.4%，增速连续两年下降，为历史第二低位，仅高于2015年“去库存”前1%的增速。

　　目前，建筑工程和土地购置费占开发投资的80%-90%，所对应的新开工和土地购置是拖累开发投资的主要原因。2021年，房地产新开工面积下降11.4%，下半年以来累计增速连续6个月负增长，且降速不断扩大，从上半年的-0.9%扩至全年的-11.4%，显示预期转弱、债务到期和资金困境下，企业新增开工的积极性明显下行。新开工下行与土地购置有关。2021年，房地产土地购置面积2.16亿平方米，创历史新低，同比下行15.5%，连续3年负增长。

　　尽管土地购置面积负增长，但2021年土地成交价款（卖地收入）17756亿元，增长2.8%。2021年1-11月的土地购置费（计入开发投资）同比微跌0.6%，预计全年土地购置费略弱于2020年。土地购置面积下行，而土地成交价款保持增长，土地购置费保持强大的韧性，一方面是近年来土地出让越来越集中于几大都市圈和热点城市，导致土地单价在上升；另一方面，土地成交是卖地时的“适时统计”，开工时转化为土地购置费，才会计入开发投资。

　　目前，土地成交在增长，土地购置费保持在高位，而新开工下降，意味着大量地块并未开发。2022年，政策纾困下新开工大概率会回暖，土地购置费会滞后增加，并助推开发投资继续在高位徘徊。另外，随着各地重视“保交楼、保民生、保稳定”，加上竣工高峰期已经到来，2021年房地产竣工面积自2013年以后再次超过10亿平方米，达到10.14亿平方米，同比增长11.2%，增速创2012年以来新高，竣工高峰助推安装工程，也是开发投资的稳定动力。

　　从大周期来看，住房供求矛盾缓解，城镇人均住房面积达到40平方米左右，城镇化重点转向大城市化、都市圈化。大城市和都市圈住房供应告别大拆大建，国家更多鼓励存量资源利用和盘活、鼓励租购并举、“先租后买”的理性和健康消费模式，增量开发和存量利用并举并重。老旧小区改造、城市更新、保障性租赁住房筹建等等，都将成为开发投资新的支撑力量，预计未来开发投资规模将保持“高位平衡”、开发投资增速继续弱势增长。

　　再看商品房销售规模。2021年，全国商品房销售面积达到17.9亿平方米，再创历史新高，同比增长1.9%，2018年以来一直保持3%以下的增速，且2021年以来累计增速一直保持下降态势。主要原因在于，2021年下半年翘尾行情明显，基数比较高，下半年单月同比连续6个月下降，12月单月负增长15.6%；另一方面，2021年10月份以后，部分房企债务风险爆发，导致市场预期明显悲观。

　　2021年前三季度，商品房市场比较旺盛，特别是2021年上半年创下历史上最好的“上半年楼市”，同比增速达27.7%。再加上，2021年底按揭贷款正常化，各地纾困楼市，引导市场预期，积累的购房需求得以释放，奠定全年商品房成交“再创新高”的基调。从销售金额来看，2021年，全国商品房销售金额为18.19万亿，同比增长4.8%。销售金额增幅大于销售面积增幅，主要原因是，商品房成交区域越来越集中于东部及几大都市圈，房价更高的东部区域占比比较大；另一方面，近年来商品住房价格再次上涨，2021年全国商品住房简单均价同比上涨2.8%。

　　2021年，开发商到位资金同比增长4.2%，增速创2015年以来新低。其中，占资金来源12%的国内贷款同比增速为-12.7%，为历史最低。主要原因在于2021年前期各大银行业金融机构严控资金流向地产，房地产贷款增速连续下降；2021年三季度以后，部分开发商债务风险突出，银行“惜贷”情绪明显，开发贷投放下降。随着信贷管控严格，开发商逐渐转向“内源融资”，即销售回款，近年来占比超过了50%，2021年占比达到56%。2021年，主要以销售回款为主的其他资金（定金预收款、按揭贷款）同比增长9.2%，成为资金环境严峻情况下开发商资金来源能够低位增长的关键。随着按揭贷款正常化，监管部门支持开发项目合理融资需求，加上并购贷、并购专项债将渐次落地，以及近期商品房销售触底，2022年上半年到位资金或有所改善。

　　总之，尽管2021年上下半年房地产出现了波动，但从全年来看，整体在高位上保持了平衡和平稳的态势。重点指标比如开发投资、销售等在历史高位上保持了连续几年弱势增长的态势，积极贯彻了“稳地价、稳房价、稳预期”的房地产长效机制。部分指标比如房地产新开工、土地出让等出现了下滑，不利于后期商品房供应和开发投资稳定，但主要是由于市场预期不稳所导致的。另外，房地产靠新增供地、新房开发维持的高举高打的运行局面，正在面临全面触顶的态势，从住房供求关系、居民杠杆率、告别大拆大建等因素来看，未来或将面临下行的局面。但同时要看到，一方面老旧小区改造、城市更新、保障性租赁住房筹建等存量盘活将部分对冲下滑；另一方面，随着人口向大城市、都市圈集中，住房的有效供需区域也开始转向这些地区，并将伴随公共服务均等化，居住社区建设等，促进行业从投资向住房消费转型。